Деньги будут поступать при минимальном участии арендодателя: достаточно найти квартиросъемщиков. Также инвестору понадобится периодически следить за состоянием квартиры и своевременной уплатой услуг ЖКХ.

Инвестиции в недвижимость традиционно считаются самым надежным способом приумножения доходов. Чтобы получать прибыль от сдачи квартир в аренду, не нужно разбираться в экономике и финансах, мониторить фондовый рынок, беспокоиться о котировках. Вероятность потерять средства, в отличие от вложений в ценные бумаги, при сдаче недвижимости крайне низка.

Давайте рассмотрим особенности покупки квартир под сдачу в аренду: правильный выбор жилья, окупаемость, риски. Прочитав статью, вы узнаете, насколько прибылен этот тип инвестиций, и как вложиться в недвижимость правильно. 

Выгодно ли покупать квартиру для сдачи в аренду

По ежегодной статистике, около 15-20% покупателей квартир традиционно являются инвесторами. Часть из них планирует получить, так называемый, спекулятивный доход: дешевле купить – дороже продать. Причем, как в краткосрочной (год-два), так и в долгосрочной перспективах – на 5-20 лет. И еще одна часть покупателей приобретает недвижимость с целью ее дальнейшей сдачи в аренду. Величина прибыли от этого вида вложений зависит от региона, месторасположения, площади и состояния квартиры.

Средняя стоимость сдачи среднестатистического однокомнатного жилья в Москве и области составляет 40 тысяч рублей. На предоставлении в аренду двух-, трехкомнатных квартир в столице можно заработать до 100 тысяч рублей. Съем элитных апартаментов стоит значительно дороже. Ценники на аренду жилья, расположенного в жилых комплексах премиум-класса «Большая Дмитровка IX», «Имперский дом», «Остоженка 11», могут достигать миллиона рублей в месяц. Обратите внимание на новые жилые комплексы премиум-класса «ЖК ONEST»,ЖК «West Garden» от от компании ИНТЕКО

Главные преимущества инвестиций в недвижимость:

• Минимальные риски. В отличие от капиталов, вложенных в фонды, ценные бумаги, валюту, квадратные метры редко обесцениваются. Они, как и золото, не подвержены воздействию инфляции и стабильно растут в цене. Вне зависимости от изменений рынка, недвижимость всегда остается в собственности владельца. Ее можно перепродать или использовать в личных целях: к примеру, проживать, дарить, оставлять в наследство.

• Неизменный спрос. Жилые и коммерческие помещения столицы, расположенные в местах с развитой инфраструктурой, рядом со станцией метро, всегда востребованы арендаторами.

• Прогнозируемый доход. Договоры аренды, как правило, заключаются на длительный срок. Поступления по ним стабильны и не подвержены серьезным колебаниям, в отличие от бизнеса. Конечно, квартиросъемщики могут съехать по личным причинам: смене места работы, покупке своего жилья. Но если размер ежемесячной платы справедлив, инвестор может рассчитывать, что в ближайшее время сможет найти им замену.

• Защита от обесценивания. Деньги, хранящиеся на банковском депозите – тоже надежный источник вложения средств. Но при резком повышении уровня инфляции, что возможно в условиях нестабильной экономики, могут обесцениться практически в «ноль». Недвижимость как физический объект из кирпичей и цемента почти в любых случаях сохранит свою ценность.

• Простота вложений. Купить квартиру для сдачи в аренду несложно. Оформляет пакет документов и сопровождает сделку в большинстве случаев риелтор. После приобретения недвижимости достаточно сделать в ней ремонт и периодически проверять добросовестность жильцов. Вложения в бизнес или ценные бумаги требуют значительно больше знаний и сил. Не имея финансовой грамотности, коммерческой «жилки», опыта работы на бирже инвестор может быстро потерять капитал.

Один из минусов вложений в недвижимость – высокий порог входа. Чтобы купить квартиру под сдачу в аренду, нужна крупная сумма денег «здесь и сейчас». Такие инвестиции доступны только состоятельным людям. Но в определенных случаях вопрос цены квартир может решить рассрочка от застройщика. Некоторые девелоперы стимулируют спрос, предоставляя жилье в новостройках с отложенным расчетом по объектам.

Услуга оказывается так: приобретая недвижимость на этапе котлована, покупатели делают первоначальный взнос. Остаток суммы распределяется помесячно в течение всего срока строительства. Рассчитаться за приобретенное жилье, как правило, нужно на дату ввода дома в эксплуатацию.

Малая часть покупателей берут квартиру в ипотеку, а арендными платежами по сданной жилплощади частично погашают банковские платежи. Это пусть не самый удачный, но приемлемый способ сэкономить на оплате кредита. В конечном итоге инвестор получит свое жилье и продолжит зарабатывать на его сдаче в дальнейшем.

Долгосрочная аренда

Как выгоднее сдавать квартиру – посуточно или на длительный срок? Долгосрочную аренду стоит рассматривать, если инвестор видит в сдаче недвижимости в наем источник постоянного пассивного заработка. Он может заключить с жильцами договор аренды на срок больше года и иметь стабильный доход без лишних хлопот.

Для этого достаточно:

• Найти одного порядочного арендатора, который будет своевременно перечислять плату и бережно относиться к имуществу. Опытные риелторы не советуют чрезмерно занижать или завышать стоимость аренды – и в том, и в этом случае есть риск нарваться на неблагополучных и странных людей.  

• Один раз сделать хороший ремонт и периодически проверять его состояние. Беспокоиться о чистоте поверхностей, постельного белья не придется.

• Приобрести в квартиру минимальное количество мебели и бытовой техники: кухонный гарнитур, холодильник, стиральную машину, кровать. Внушительная часть квартиросъемщиков, особенно если это семейные люди, уже имеют свои собственные вещи. Им выгоднее перевезти их в новое жилье, чем хранить где-то еще. Но есть и те, которые предпочитают снимать обставленные квартиры. Для этой категории арендаторов лучше меблировать жилье полностью.

Услуги ЖКХ жильцы, как правило, оплачивают самостоятельно. Хозяину нужно один раз в месяц сверять показания счетчиков и уточнять оплату в коммунальных службах.

Достоинство долгосрочной аренды заключается в том, что постоянные жильцы, как правило, аккуратнее относятся к предметам быта. Некоторые из них даже могут сделать мелкий ремонт: подкрутить мебель или покрасить стены за свой счет.

Посуточная аренда

При краткосрочной аренде квартира сдается на срок от одних суток. Услугой посуточного найма могут пользоваться командировочные сотрудники, туристы, болельщики, люди, приезжающие в столицу на лечение, празднование торжества, в гости. Такие жильцы, как правило, лояльно относятся к ремонту в квартире: нужно только, чтобы было аккуратно и чисто.

Но к наличию бытовых приборов они требовательны. Для арендаторов, снимающих жилье посуточно, важно, чтобы на жилплощади были утюг, гладильная доска, микроволновая печь, электрический чайник, кофеварка, набор посуды. Также хозяева квартиры должны предоставлять постояльцам бытовую химию, комплекты постельного белья и полотенца.

Сдачу квартиры в посуточную аренду в Москве нельзя назвать абсолютно пассивным доходом. Чтобы обеспечить постоянную загрузку и востребованность жилья владельцам придется:

• Регулярно мониторить специальные ресурсы в поиске новых арендаторов. Представлять квартиры посуточно выгодно при ее загрузке не менее 20 дней в месяц.

• Обеспечить полную меблировку и оснащение жилья техникой.

• Следить за чистотой жилплощади и белья. Делать влажную уборку помещения нужно перед заездом каждого нового жильца. Обновлять косметический ремонт таких квартир тоже придется чаще.

• Самостоятельно оплачивать услуги ЖКХ.

Несмотря на трудозатраты инвесторов, краткосрочная аренда выгоднее долгосрочной. По подсчетам аналитиков, прибыль от сдачи таких квартир выше в 2-3 раза. При грамотном подходе: хорошем месторасположении, стильном ремонте, продуманной меблировке на посуточной аренде одного объекта можно заработать до нескольких миллионов рублей в год.

Где купить квартиру для сдачи в аренду в Москве

Приобретать недвижимость для сдачи в наем лучше на первичном рынке: на стадии строительства или после ввода дома в эксплуатацию. Квартиры в современных жилых комплексах привлекательнее в глазах жильцов: они имеют благоустроенные территории, удобную планировку, новые коммуникации. Сроки полезной эксплуатации такого жилья большие и достигают 100 лет.

Время использования «вторички» часто подходит к концу уже в обозримом будущем. Причем, реальные сроки реконструкции по такой недвижимости не всегда совпадают с плановыми.

Квартиру в новостройках выгоднее приобрести на этапе котлована. По мере строительства и ввода в эксплуатацию жилого комплекса жилплощадь дорожает на 10-15%.

Какую квартиру купить для сдачи в аренду

Выбор площади квартиры

С точки зрения сдачи в наем популярны одно-, двухкомнатные квартиры, а также студии площадью до 50 квадратных метров. Они доступны для съема разным категориям граждан: студентам, одиночкам, семьям с одним или двумя детьми. Таких категорий квартиросъемщиков большинство. «Трешки» дороже по цене, менее востребованы среди постояльцев и окупаются медленнее.

Выбор этажа

Арендаторы традиционно отдают предпочтение средним этажам: с третьего по седьмой. Они хорошо освещены, ограждены от шума, грязи, сырости, прохожих – постоянных спутников первого этажа. Их жильцы защищены от еще одной проблемы высотных комплексов: поломки лифта. Инвесторы, выбравшие низкую этажность, могут сэкономить на услугах грузчиков и покупке самой квартиры: традиционно застройщики снижают цены на такую жилплощадь на 5-7%.Также есть категория квартиросъемщиков, которые предпочитают располагаться на высоких этажах из-за привлекательного вида на город. К ним относятся люди, которые много времени проводят в домашних стенах: фрилансеры, работники на удаленке, домохозяйки. В сегменте класса люкс наличие панорамного вида из окна — практически обязательное требование к жилплощади. Арендаторы охотнее снимают квартиры с видами на парковую зону, набережную, старинную московскую улицу, памятники архитектуры или современные бизнес-центры. Исключительно красивый вид из окна — весомый повод повысить ценник на арендную плату. 

Инфраструктура

При покупке нужно обращать внимание на инфраструктуру района: важны близость к дому торговых комплексов, медицинских центров, автобусных остановок, школ, детских садов. Наиболее востребовано жилье в центре столицы: к примеру, неподалеку от Москва-Сити. Но перспективные районы тоже могут быть привлекательны с точки зрения инвестиций. Квартиры в них относительно дешевые, но по мере развития, строительства новых станций метро они будут стремительно расти в цене.

Риски

Конечно, риски неудачно вложиться в недвижимость в любом случае присутствуют. Можно плохо выбрать квартиру для сдачи в аренду: слишком большую по площади, с неудобным расположением комнат, в удаленном районе. При этом даже на хорошее жилье может непредвиденно упасть спрос: например, если рядом построили промышленный завод. Перед покупкой квартиры инвестору нужно учесть многие факторы, влияющие на востребованность жилья.

Окупаемость квартир в Москве и области

Доходность от сдачи квартиры в аренду в Москве по оценкам инвестиционной площадки SimpleEstate, составляет 4-5% годовых. Это невысокий показатель, сравнимый с доходами по банковским депозитам. Приобретенное жилье сможет окупить себя только через 15-20 лет. Однако, как мы уже говорили, вложения в недвижимость сравнимы по надежности с инвестициями в золото. Они защищены от инфляции, и в случае обесценивания денег останутся при своем владельце.