В первую очередь, нужно подобрать аккредитованного, то есть признанного банком надежным застройщика. Процедура аккредитации – это сложный и длительный процесс, во время которого финансовое учреждение проверяет девелопера на добросовестность. По итогам оценки банки с большей готовностью предоставляют кредиты на проверенную недвижимость.

Шансы получить одобрение ипотеки на такой строящийся объект выше – ведь финансовое учреждение уже изучило его правоустанавливающие документы и отчетность. Но подбирать квартиру для покупки еще рано. Эксперты рекомендуют сначала обратиться в банк и подать заявку на ипотечный займ.

Когда можно начинать поиск квартиры для покупки в ипотеку

С чего надо начинать покупку квартиры в ипотеку? Перед выбором недвижимости и внесения задатка рациональнее сначала подать документы в банк. Лучше оставить заявки сразу в нескольких финансовых учреждениях – чтобы была возможность сравнить условия. Сделать это нужно, чтобы максимально точно установить рамки бюджета для покупки жилья.

Ведь банк по каким-либо причинам может не выдать кредит. Или одобрить, но на меньшую сумму – и тогда придется выбирать квартиру дешевле. Или, наоборот, предоставить больше – а вы вместо просторной «трешки» уже выбрали «двушку». Задаток, который передается продавцу в качестве гарантии сделки, при отказе не возвратится. Так есть шанс потерять финансы, а также время и нервы при оформлении займа.

Поэтому предпочтительнее подать заявку на ипотеку и узнать точную сумму, которую с учетом дохода и кредитного рейтинга заемщика готов предоставить банк. А после этого уже исходить из этого количества: если средств недостаточно, использовать личные накопления, субсидии или маткапитал.

После одобрения заявки у клиента есть 90 дней, чтобы подобрать жилплощадь и оформить документы. Этого вполне хватит, чтобы определиться с жильем и согласовать его приобретение. Приступать к поиску квартиры в новостройке можно сразу после получения официального согласия банка.

Преимущества подачи заявки на ипотеку до поиска квартиры

Итак, при обращении в банк заемщик:

• Знает наверняка, одобрят ли ему кредит. В связи с этим он не теряет время на поиски объекта, пустые договоренности с застройщиком. Также покупатель не тратит финансы: на поездки, дни без содержания на службе. Эти ресурсы лучше направить на работу с банками: поиск лучших предложений, повышение кредитного рейтинга, закрытие кредитных карт.

• Знает точно, на какую сумму может рассчитывать при выборе квартиры. Так подбор жилья выполняется более быстро и точечно. При этом потенциальный покупатель не сталкивается с риском продешевить и разочарованием, если придется отказываться от понравившегося жилья.

• Может без опасений потерять деньги оставлять задаток продавцу.

Совет эксперта: отказ банка в выдаче ипотеки может считаться обстоятельством, не зависящим от продавца или покупателя. В этом случае предоставленный задаток можно вернуть. Но только если изначально включить соответствующий пункт в соглашение.

Выбор банка для получения ипотеки

С чего начать покупку квартиры в ипотеку? Эксперты рекомендуют обращаться в финансовые учреждения, которые аккредитовали выбранный покупателем жилой комплекс. Получить информацию можно в отделе продаж девелопера. Обратившись в такой банк, заемщик значительно повысит свои шансы на одобрение ипотеки.

В процессе аккредитации объекта кредитные учреждения изучают разрешительные документы застройщика, финансовую отчетность за последние 2 года. Также они оценивают репутацию девелопера, количество сданных в эксплуатацию новостроек, темпы строительства. Прошедшие проверку жилые комплексы участвуют в ипотечных программах банков, в том числе с государственной поддержкой.

Данный порядок действий не единственный: заемщик может обратиться в банк, в котором нет аккредитации выбранной им новостройки (например, если устраивают условия). Кредитное учреждение в таких случаях может инициировать поверку жилищного комплекса. Такой подход к оформлению ипотеки, в частности, практикуется в банке ВТБ.

Мнение эксперта: не факт, что аккредитованный объект будет достроен. На практике разоряются даже проверенные крупными банками компании. Но вероятность того, что застройщик выполнит свои обязательства по строительству, будет выше.

На что еще обратить внимание при выборе банка? Узнайте:

• Как учреждение определяет кредитоспособность заемщика. Разрешает ли привлекать в качестве созаемщиков людей, которые не будут являться собственниками жилплощади, учитывает ли доходы сожителей;

•  Ставку по ипотеке, в каких случаях она может меняться, полную стоимость выдаваемого займа;

• Способ расчета платежей по займу: равными долями, аннуитетный, дифференцированный. При выборе последнего переплата ниже.

• Размер первоначального взноса, можно ли использовать в этих целях материнский капитал;

•  Возможность частичного или полного досрочного погашения.

Что делать, если сумма займа меньше запрашиваемой

Если начать покупку квартиры в новостройке в кредит с выбора жилья, можно столкнуться с ситуацией, в которой одобренная сумма по ипотеке окажется меньше предполагаемой. В этом случае у заемщика два варианта: искать жилье дешевле или пересмотреть условия предоставляемого займа.

В первом случае можно сменить класс жилья (к примеру, «бизнес» на «комфорт»), выбрать новостройку, расположенную в более удаленном районе от центра. Важно понимать, что, учитывая темпы застройки города, уровень развития ее инфраструктуры с большей вероятностью скоро изменится в лучшую сторону.

Если же сумма нужна «здесь и сейчас», стоит поработать над платежеспособностью: показать дополнительные доходы, закрыть действующие ссуды, кредитные карты или привлечь созаемщиков. Их зарплаты увеличат лимит при повторном рассмотрении заявки на ипотеку в новостройке.

Важно знать! При увеличении срока ипотеки размер процентной ставки и другие условия по займу тоже изменятся.

Что делать, если сумма займа больше запрашиваемой

В этом случае нет необходимости брать все – достаточно оформить ипотеку на ту сумму, которая требуется. Часто это практикуется в случаях, когда у клиента есть личные накопления, которые он готов направить на первоначальный взнос.

При определении суммы кредита важно учитывать степень готовности жилья. Чтобы иметь возможность жить в квартире, которая сдается в эксплуатацию с черновой и предчистовой отделкой, придется оставить определенную часть средств на финишный ремонт.

Что делать после получения одобрения ипотеки

Итак, разрешение банка, позволяющее купить квартиру в ипотеку, предоставлено. Теперь со спокойной душой можно приступать к подбору жилья. Чтобы банк одобрил выбор, желательно, чтобы квартира была подключена к коммуникациям, не имела несогласованных перепланировок. Также взять в кредит квартиру можно еще на стадии строительства – при степени готовности дома от 20%.

Если финансовое учреждение согласилось с выбором, далее нужно:

• Согласовать дату подписания кредитного договора;

• Подписать договор долевого участия с застройщиком;

• Внести первоначальный взнос на счет девелопера (или эскроу-счет в банке);

• Подать документы на государственную регистрацию сделки.

Купить квартиру в новостройке можно у застройщика, а также действующего участника долевого строительства (по договору переуступки прав требования). В этом случае в качестве первоначального взноса разрешается использовать материнский капитал (если согласен продавец). Но взять льготную ипотеку под 7% годовых можно, только если соглашение заключается с юридическим лицом.

Мы рассмотрели, как правильно взять ипотеку на квартиру в новом жилом комплексе. Воспользуйтесь советами специалистов и приобретите жилье быстро, без нервов и материальных трат.