Московский рынок недвижимости в сентябре 2025 года напоминает затишье перед бурей. Постепенное снижение ключевой ставки Центробанка с 22% до 17% вдохнуло новую жизнь в ипотечный рынок, и покупатели, которые еще недавно откладывали сделки, снова начинают присматриваться к новостройкам. Но вот парадокс: предложение жилья уже сокращается, а к 2027 году, по прогнозам аналитиков, нас ждет дефицит в 30 миллионов квадратных метров. Это не просто цифры — это не самая отдаленная реальность, где не все смогут купить в Москве именно то, что хотят. Многим уже сегодня стоит действовать быстро. Что же происходит, какие квартиры скоро станут редкостью и почему ждать дальнейшего снижения ставок может оказаться ошибкой?

Плавающая ставка

Снижение ключевой ставки до 17% в сентябре 2025 года — это не поворотный момент для рынка недвижимости, но важный сигнал о дальнейшем потеплении. Уже не запредельные 21%, уже легче. Еще недавно рыночная ипотека под 25%+ была неподъемной для большинства, но ситуация постепенно меняется. Дешевеющие кредиты оживляют спрос, и это заметно в сентябре: люди активнее интересуются новостройками, особенно в комфорт-классе, который остается самым популярным сегментом в московском регионе. И уже нельзя исключать, что к 2027 году ключевая ставка может опуститься до 12%. Сейчас это звучит как хорошая новость, но есть подвох: рост спроса будет опережать предложение, ведь запуск новых проектов в 2025 году резко сократился.

Потепление со «звездочкой»

Строительство новостройки занимает в среднем 2–2,5 года. А многие девелоперы сейчас осторожничают с новыми проектами из-за высоких затрат на стройку и экономической неопределенности. Математика такова, что к 2027 году рынок точно столкнется с нехваткой жилья. По оценкам Дом.рф, дефицит составит не менее 30 миллионов квадратных метров. Это значит, что выбор квартир сократится, а в Москве цены могут подскочить на 15–20%. И речь не только о количестве, но и о качестве: хороших жилых комплексов с продуманной инфраструктурой будет меньше, а конкуренция за них — жестче.

Какие квартиры исчезнут с рынка

Теперь о самом интересном: каких квартир будет не хватать? Во-первых, это малогабаритки. Еще недавно студии площадью 20–25 кв.м. были хитом продаж: их брали инвесторы, молодые семьи, студенты. Но в 2025 году таких лотов на первичном рынке Москвы становится все меньше. Так, в сентябре в пределах «старой» Москвы лишь чуть менее 13% выставленных лотов – студии. К 2027 году квартиры меньше 28 кв.м. практически исчезнут с первичного рынка столицы, поскольку их больше не будут строить. Это значит, что компактное жилье, которое всегда было в цене, станет объектом настоящей охоты. Если планируете купить студию (для себя или как инвестицию), сейчас самое время — через пару лет выбор будет минимальным, а цены улетят вверх.

Второй тренд — рост спроса на просторные квартиры в комфорт-классе. Речь о лотах от 80 кв.м. с тремя-четырьмя комнатами, которые идеально подходят для семей с двумя и более детьми. Казалось бы, сейчас девелоперы неохотно включают такие квартиры в проекты: при высоких ипотечных ставках они продаются медленно, и в некоторых новостройках доля трехкомнатных лотов не превышает 10-15%. Но как только ставки падают, спрос на просторное жилье растет. Семьи, которые годами откладывали покупку, начинают искать квартиры, где есть место для каждого ребенка и большая кухня-гостиная для совместных ужинов. Проблема в том, что к 2027 году таких лотов тоже будет не хватать.

Почему ждать — рискованно

Многие сейчас думают: «Подожду, пока ставки еще упадут, и тогда куплю». Но рынок недвижимости — не тот случай, где выжидательная тактика всегда работает. Да, снижение ключевой ставки делает ипотеку доступнее, но оно же разгоняет спрос и, как следствие, цены. Плюс, квартиры, которые вам нужны — будь то компактная студия или просторная трешка, — уже начинают «вымываться» с рынка. Это не паника, а реальность: чем дольше вы ждете, тем меньше выбор и выше стоимость.

Если у вас есть минимальный первоначальный взнос, сейчас лучшее время для покупки. Особенно если вы уже владеете какой-то недвижимостью. Есть программы трейд-ин: продаете старую квартиру, а деньги идут на взнос за новую. Это отличный способ зафиксировать цену на жилье, пока рынок не перегрелся. Еще один вариант — семейная ипотека с льготными условиями. Она пока доступна, и платежи по ней легче, чем по стандартным программам. Даже рыночная ипотека — хороший вариант, если устраивает ежемесячный платеж. Ставки продолжат падать, потом можно перекредитоваться на более выгодных условиях. Главное — не упустить саму квартиру, потому что рост цен и сокращение выбора будут идти быстрее, чем кажется.

Москва — город, который не прощает промедления. Если вы хотите свое жилье, будь то уютная студия или просторная квартира для всей семьи, сейчас самое время действовать.