Главные нюансы перепродажи новостроек

Перед тем как купить квартиру по переуступке, необходимо внимательно изучить оригинальный договор долевого участия (ДДУ) и убедиться, что он не содержит скрытых обязательств. Дело в том, что застройщик может не признать переуступку, если не были соблюдены определенные условия. Кроме того, покупатель может понести дополнительные расходы, если первоначальный дольщик не оплатил все платежи по ДДУ.

Процедура переуступки прав на недвижимость

Фото: нейросеть Bing

Разберем основные этапы:

1. Получение согласия застройщика. Продавец (дольщик) должен уведомить застройщика о намерении уступить права. Сюда относят получение официального согласия и подтверждение отсутствия задолженностей.
2. Справка из Росреестра. Выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) указывает на наличие прав у дольщика, а также отсутствие обременений на объект (например, ипотека или другие обязательства).
3. Заключение договора уступки прав требования. Соглашение составляют в письменной форме и включают в него все условия сделки: информацию о цене, сроках, а также обязательства сторон.
4. Регистрация. Договор о переуступке прав на объект в новостройке от застройщика необходимо зарегистрировать в Росреестре. Срок регистрации не превышает 10 дней.

Сделка требует тщательной проверки, чтобы избежать потенциальных проблем. Желательно обратиться за помощью к юристу или риелтору. Профессионалы знакомы с тонкостями перепродажи квартир в Москве и подскажут, на какие факторы нужно обратить особое внимание в конкретном случае.

Можно ли купить квартиру по переуступке, если на нее оформлена ипотека

Если дольщик купил квартиру в новостройке при помощи ипотечных средств, в сделке участвует банк. Дольщику нужно получить согласие от кредитной организации. Это требует дополнительных документов и времени.

Существуют два способа погашения ипотеки:

• новый владелец берет на себя обязательства по выплате оставшегося долга по условиям кредита, оформленного на продавца;
• покупатель вносит полную сумму, указанную в договоре между банком, продавцом и покупателем, на специальный счет. После завершения регистрации сделки в Росреестре ипотека погашается, а банк снимает обременение с недвижимости.

Если вы хотите купить квартиру от застройщика через переуступку, помните о рисках. Нельзя погашать ипотеку продавца заранее за свои деньги. Все финансовые расчеты происходят только после официальной регистрации договора, и банк обязательно участвует в сделке.

Главные риски покупки квартиры по переуступке прав, о которых нельзя забывать

Предварительный договор купли-продажи – это альтернативный способ для тех, кто хочет купить квартиру в новом ЖК на этапе строительства. Продавец обязуется передать права на жилье после оформления права собственности. Такой вариант должен насторожить потенциального покупателя по следующим причинам:

• предварительный договор не подлежит государственной регистрации. Это лишает покупателя гарантий. Если продавец предоставит устаревшую или поддельную выписку из Росреестра, обременения на недвижимость останутся скрытыми до момента фактической передачи объекта;
• покупатель не получает статус дольщика, что делает его уязвимым перед застройщиком. В случае банкротства компании, задержек строительства или других проблем защита интересов станет затруднительной;
• продавец может заключить несколько предварительных договоров с разными покупателями на одну и ту же квартиру в новостройке.

Юристы не советуют подписывать подобные соглашения на объекты, которые еще не сданы в эксплуатацию. Чаще такие схемы используют мошенники.

Долгострой

Еще одна опасность для желающих купить квартиру по переуступке в новостройке связана с долгостроем. Застройщик может столкнуться с нехваткой финансирования или не соблюдать сроки строительства. Дольщик, желающий избавиться от прав на квартиру, может быть осведомлен о проблемах, но умолчать о них. Чтобы снизить риск, важно тщательно изучить репутацию застройщика и количество выставленных на продажу объектов. Если в доме или ЖК чересчур много предложений о переуступке, это может сигнализировать о проблемах с проектом.

Отсутствие согласия супруга/супруги

Если дольщик купил квартиру, будучи в браке, недвижимость считают совместно нажитым имуществом. Если супруг (или супруга) продавца не дал нотариально заверенного согласия на продажу недвижимости, сделку могут признать недействительной. Даже если продавец холост, нужно убедиться, что на момент заключения ДДУ он не состоял в браке.

Наличие долгов и штрафов по платежам

Фото: нейросеть Bing

Владелец квартиры может иметь задолженности перед застройщиком: неуплаченные взносы, штрафы за просрочки платежей. Хотя такие риски минимизируются участием застройщика в сделке, желательно запросить справку, подтверждающую отсутствие долгов.

Признание ДДУ недействительным

Если изначальный договор долевого участия был оформлен с нарушениями, сделка по переуступке прав может быть признана недействительной. Например, если дольщик использовал материнский капитал для оплаты квартиры, в тексте договора должны быть прописаны права детей. Кроме того, условия должны соответствовать требованиям застройщика и законодательству.

Если вы рассматриваете вариант покупки квартиры в Москве у дольщика, рекомендуется перед сделкой показать все документы юристу, специализирующемуся на недвижимости. Он проверит юридическую чистоту документации, правильность оформления переуступки и укажет на возможные проблемные моменты.

Все изображения созданы нейросетью Bing