Может ли новенький жилой комплекс оказаться пустырем с рекламой? Да. Рассказываем, как вовремя распознать обман покупателей при покупке квартиры в новостройке — 5 признаков, что стройка никогда не будет завершена. Будьте на шаг впереди.

Не построят никогда: как вычислить «мертвый» ЖК до покупки

Нарядные рендеры, вдохновляющие слоганы, подарки на старте продаж — всё это может скрывать горькую правду: перед вами потенциальный долгострой. Или, в худшем случае, — будущий памятник обманутым дольщикам. Сотни людей ежегодно становятся жертвами «вечных строек», теряя не только деньги, но и годы жизни, ожидания и надежды.

Чтобы не попасть в число обманутых покупателей недвижимости, важно научиться распознавать опасные сигналы еще до подписания договора. В этой статье мы разберем 5 главных признаков, что жилой комплекс, возможно, никогда не будет достроен — и расскажем, как не дать себя обмануть.

🌇 Этот рейтинг вызывает споры даже среди архитекторов: какие жилые комплексы Москвы признали самыми красивыми — и почему именно они?

Факты, подтверждающие масштаб и риски

По информации Минстроя, в начале 2025 года в Едином реестре проблемных объектов (ЕРПО) оставалось менее 100 долгостроев, а их суммарная площадь составила около 961 тыс. кв. м (источник: gdeetotdom.ru). Это демонстрирует, что проблема системно уменьшается, однако риск попасть в «вечную стройку» все еще актуален, особенно в регионах с высокой застройкой.

Дополнительно, по данным аналитиков, доля непроданных квартир в новостройках достигала 66% — рекордное значение за последние годы. Это может свидетельствовать о перенасыщенности рынка и указывать на высокие риски недофинансированных проектов, особенно у слабых застройщиков (по данным источника: Reddit.ru и анализу отраслевых аналитических форумов).

⚡ Коллекторы идут в ЖКХ: начнут ли выбивать долги за свет и воду так же, как за кредиты?

1. Отсутствие проектной декларации и разрешения на строительство

Первое, что обязан сделать любой легальный застройщик — опубликовать проектную декларацию на официальном портале ЕРЗ.РФ (единый реестр застройщиков). Этот документ — не просто формальность: в нем указываются сроки строительства, характеристики объекта, данные о застройщике, источники финансирования и другие ключевые параметры. Если жилого комплекса нет в реестре, или декларация отсутствует либо содержит пустые поля — перед вами, скорее всего, нелегальный проект, который не прошел даже базовую проверку.

То же касается разрешения на строительство: оно выдается администрацией и фиксирует право компании вести работы на определенном участке. Без него любая стройка будет считаться самовольной, и в будущем объект может не пройти ввод в эксплуатацию.

Также стоит учитывать, что помимо проектной декларации, важна доступность полного пакета проектно-сметной документации (ПСД). В этот пакет входят архитектурные решения, инженерные расчеты, сметы, графики и другая техническая информация. Обязанность предоставлять ПСД регламентирована Постановлением Правительства №87 от 16.02.2008, и если застройщик скрывает эти данные — это может указывать на попытку замаскировать проблемы или упростить некачественное проектирование.

Иногда девелоперы начинают продажи с заманчивых фраз вроде «вход в проект на этапе котлована» или «старт инвестиционного цикла», но это может скрывать тот факт, что на деле у застройщика нет права начинать даже земляные работы, не говоря уже о продажах. Вложившись на этом этапе, вы рискуете потерять и деньги, и возможность вернуть их законным путем.

📌 Вывод: отсутствие проектной декларации и разрешения — не нюанс, а прямая угроза безопасности сделки. Проверяйте ЖК на сайте erzrf.ru, не полагайтесь на слова менеджеров. Согласно 214‑ФЗ, продажа жилья без этих документов незаконна.

🏗 Где в России взлетели краны? Новейший ТОП-25 городов по объемам стройки: кто строит, а кто сдулся в 2025 году?

2. Агрессивный маркетинг вместо реального строительства

Когда застройщик вкладывает больше в рекламу, чем в саму стройку — это красный флаг. Если все вокруг пестрит баннерами ЖК, лента соцсетей забита таргетированной рекламой, а менеджеры названивают с обещаниями «скидок до конца недели» и «подарков при покупке», — важно задаться вопросом: а что происходит на самой площадке?

Часто за агрессивным маркетингом скрывается отсутствие реальных строительных работ. Особенно это характерно для компаний, которые стремятся быстро собрать как можно больше денег с дольщиков, не вложив ничего в возведение дома. По сути, вы покупаете воздух — и под музыку рекламных акций рискуете остаться без жилья и без гарантий.

📌 Признаки, что стройка стоит:

• на объекте отсутствует техника или рабочие, работы не ведутся даже на минимальном уровне;
  

• нет веб-камеры с трансляцией в режиме реального времени — застройщику невыгодно показывать пустую площадку;
  

• фотографии строительства — старые, часто сняты год назад и с тех пор не обновлялись.
  

Если реклама звучит громче, чем стройка — это дымовая завеса, созданная для отвлечения внимания от реального положения дел. Надежные застройщики в первую очередь демонстрируют ход работ, а не рисуют обещания в виде рендера.

📉 Вывод: реклама — это инструмент продаж, но не доказательство надежности. И если она не подкреплена прозрачной стройкой и понятными сроками, лучше обойти такой проект стороной.

Фото: нейросеть Freepik

3. Отсутствие аккредитации в банках

Один из самых надежных способов понять, можно ли доверять новостройке, — проверить, аккредитован ли ЖК в крупных банках. Когда вы берете ипотеку на новостройку, банк не просто выдает деньги — он сам проверяет проект под микроскопом. Это включает в себя оценку юридической чистоты, финансовой устойчивости девелопера, документации на участок, разрешения на строительство и многое другое.

Если вы не находите жилой комплекс в списке аккредитованных объектов Сбербанка, ВТБ, Альфа-Банка, Газпромбанка — стоит насторожиться. Такие банки не станут связываться с сомнительными проектами: если они не дали добро, значит, обнаружили риски или нарушения, которые вы как дольщик можете не заметить. Это особенно важно в 2025 году, когда контроль за ипотечным кредитованием ужесточился.

📌 Признаки недоверия банков:

• ЖК не проходит аккредитацию в крупных федеральных банках;
  

• ипотека возможна только через малоизвестные региональные структуры;
  

• на сайте застройщика нет списка банков-партнеров, или он выглядит подозрительно скромно.

📌 Лайфхак №2: Если жилой комплекс аккредитован всего в одном-двух малознакомых банках — это тревожный сигнал. Надежный проект всегда имеет широкую банковскую поддержку. Обязательно проверьте информацию на сайте самого банка, а не только на лендинге застройщика. Бывает, что логотип банка есть на сайте, а по факту ипотека на новостройку через него невозможна.

Если банк не аккредитовал ЖК, значит, даже кредитные эксперты не уверены в его перспективах. А вы, скорее всего, не получите ипотеку — или получите, но на крайне невыгодных условиях. И уж точно не стоит рисковать личными сбережениями в таком проекте.

4. Застройщик без истории и репутации

Еще один тревожный сигнал — новый застройщик с уставным капиталом в 10 000 рублей и без опыта строительства. В таких случаях под «девелопером» может скрываться фирма-однодневка, созданная исключительно под один проблемный проект. Часто у таких компаний отсутствует даже официальный сайт, а все общение ведется через Instagram и Telegram.

📌 На что обратить внимание:

• юридическое лицо создано менее 1 года назад;

• нет реализованных проектов;

• нет отзывов покупателей;

• контакты — только мобильный телефон и email.
  

🧠 Рубрика «интересно знать»: по данным «Дом.РФ», свыше 70% объектов-долгостроев в России возводились малоизвестными или дебютирующими застройщиками.

5. «Сложная» схема покупки: переуступка, ЖСК, ДДУ «по доверенности»

Надежный способ купить квартиру — по ДДУ (договору долевого участия) с использованием эскроу-счетов. Все остальные схемы — ЖСК, переуступки через третьих лиц, покупки по «преддоговорам» — это юридическая ловушка, из которой вы не выберетесь без проблем.

Такие варианты часто используют компании, у которых нет разрешения на официальные продажи или которым банки отказали в проектном финансировании. Вы рискуете заплатить, не получив никаких гарантий.

📌 Проверьте, работает ли застройщик с эскроу-счетами. Если нет — бегите.

Вывод: доверяй, но проверяй

Любой крупный финансовый шаг требует проверки. Особенно — покупка недвижимости. Если перед вами ЖК, который не внушает доверия хотя бы по одному из вышеуказанных признаков — это не просто сомнение. Это веский повод отказаться от сделки. Помните, что даже с хорошей рекламой и «подходящей ценой» можно попасть в финансовую ловушку, выйти из которой без потерь почти невозможно.

Инвестируйте с умом, перепроверяйте всё и не доверяйте красивым рендерам вслепую. В конце концов, настоящий дом строится не только из бетона и кирпича, но и из надёжности.

Читайте также:

📉 Новостроек много — покупателей нет? Рынок жилья в тупике: что происходит и кто рискует больше всех?

📱 Штраф из «Госуслуг» и голосование в один клик: как работает «Госуслуги.Дом» и кого теперь могут наказать дистанционно?