Перепланировка и переустройство: отличия, законы и особенности

Жилищный кодекс России (ЖК РФ, статьи 25–29) подробно объясняет, что такое переустройство и перепланировка. На практике эти термины часто путают, хотя для закона разница между ними принципиальна.

Переустройство — это работы, при которых не меняются размеры и границы квартиры. Стены остаются на месте, но можно менять инженерное оборудование.

Рекомендованные ЖК

Показать телефон

м. Борисово

Реклама

ЖК ВЕЙВ

М. Борисово

Спешите! Квартиры по ценам 2024. Своя новая набережная. Панорамные виды. Действует рассрочка.

Реклама. Застройщик и рекламодатель ООО «СЗ «Борисовские Пруды» ИНН: 7714983239. Проектная декларация на наш.дом.рф.
токен 2SDnjeSR4Pq
Застройщик «СЗ «Борисовские Пруды». Проектная декларация на наш.дом.рф. Подробные условия акций и предложений уточняйте в отделе продаж.

Показать телефон

Старт продаж!

Реклама

Бизнес-класс ULTIMAcity от 18 млн ₽

ст.м. Южный порт

Виды на Москву-реку. Детский сад и школа на территории.

Реклама. Рекламодатель и застройщик ООО Специализированный Застройщик "Лидер". ИНН 6659155222. ОГРН 1076659008799.
токен 2SDnje1N7tz
ЖК «ULTIMAcity». Проектная декларация на сайте наш.дом.рф и https://kortros.ru/projects/ultima

Показать телефон

МЦК и метро Зил.

Реклама

ЖК ЗИЛАРТ. Новый корпус в продаже.

м.ЗИЛ

Спешите! Квартиры по ценам 2024 года. Набережная Москвы-реки. 5 км от Кремля. МЦК и метро Зил.

ООО «СЗ «ЛСР. Объект-М»
токен 2SDnjcNMjyZ
Застройщик «ЛСР. Объект-М». Проектная декларация на наш.дом.рф. Подробные условия акций и предложений уточняйте в отделе продаж.

Примеры:

• перенос батареи отопления на другую стену;

• замена газовой плиты на электрическую;

• установка новой ванны, раковины или унитаза в том же помещении.

Главное — не нарушать безопасность, вентиляцию и другие инженерные системы дома.

Перепланировка, напротив, меняет конфигурацию помещения.

Это происходит, когда вы:

• сносите или возводите перегородки;

• объединяете кухню и комнату;

• переносите дверной проем или создаете гардеробную.

После таких работ нужно внести изменения в план БТИ, а значит — получить официальное разрешение.

💡 Важно знать: от того, относится ли ваш ремонт к переустройству или перепланировке, зависит порядок согласования, перечень документов и возможные последствия, если работы выполнить без разрешения.

Хотите, чтобы балкон стал тёплым и уютным даже зимой? Этот пошаговый план утепления своими руками поможет избежать ошибок и сэкономить десятки тысяч рублей.

Законодательная база и требования к согласованию

Все вопросы, связанные с изменением квартиры, регулирует глава 4 ЖК РФ. Закон устанавливает, что любая перепланировка или переустройство должны проводиться только после согласования с органом местного самоуправления (обычно это жилищная инспекция или МФЦ).

Чтобы получить разрешение, собственник подает пакет документов:

• заявление установленного образца;

• документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН или договор купли-продажи);

• проект или эскиз будущих работ (если изменения существенные);

• технический паспорт помещения;

• письменное согласие всех проживающих — при социальном найме;

• заключение органа охраны культурного наследия — если дом является памятником архитектуры.
  

Рассмотрение занимает до 45 дней.
Если все соответствует нормам, собственник получает разрешение и может приступать к работам. В случае отказа орган обязан указать причины, чтобы их можно было устранить.

Эти 5 ошибок при покупке новостройки совершают даже опытные покупатели — и теряют на них сотни тысяч. Проверьте, не повторяете ли вы их.

Фото: нейросеть Freepik

Что будет, если сделать без разрешения

Самовольная перепланировка — это административное нарушение.
Если вы изменили план квартиры без согласования, могут потребовать:

• вернуть помещение в исходное состояние;

• оплатить штраф;

• при продаже — узаконить изменения через суд.
  

Тем не менее, узаконить уже выполненные работы иногда возможно. Если эксперты подтвердят, что переделки безопасны и не нарушают права соседей, суд может разрешить внести их в документы официально.

📌 Рубрика «Интересно знать»: Бывали случаи, когда суд разрешал узаконить даже объединение кухни и комнаты, если несущие конструкции не затронуты, а вентиляция и пожарная безопасность сохранены.

Перепланировка vs Переустройство: простое сравнение

Чтобы понять, какие работы требуют серьезного согласования, важно различать эти понятия.

• Переустройство — это обновление инженерных систем без изменения структуры квартиры: можно перенести радиатор, заменить сантехнику или поставить новую плиту. Границы и площадь помещения не меняются, а поэтажный план остается прежним.

• Перепланировка — это изменение конфигурации: перенос или демонтаж перегородок, объединение комнат, перенос дверных проемов. После таких работ корректируется технический паспорт и ЕГРН.

Разница в согласовании:

• при переустройстве часто достаточно уведомления и проекта;
  

• при перепланировке требуется полный пакет документов и официальное разрешение.
  

Риски при продаже:

• при незначительных несогласованных изменениях возможны задержки с регистрацией, но ситуацию можно урегулировать;
  

• при несогласованной перепланировке велик риск отказа в регистрации, штрафов и обязанности вернуть квартиру в исходное состояние.
  

Почему это важно

Согласование перепланировки — не бюрократическая формальность, а гарантия безопасности и юридической чистоты жилья.

Если вы:

• продаете квартиру — БТИ и Росреестр проверят фактическое состояние;
  

• берете ипотеку — банк может отказать при несоответствии планов;
  

• оформляете все по закону — избегаете штрафов и защищаете стоимость недвижимости.

Семьи с детьми смогут передохнуть от выплат: узнайте, кого коснутся новые правила ипотечных каникул и как ими воспользоваться без отказа.

Два практических лайфхака

Лайфхак №1.

Если вы делаете только косметический ремонт (замена покрытия, покраска, монтаж мебели), не нужно оформлять согласование. Но если в процессе появляется перенос стен, дверей или коммуникаций — сразу переходите на процедуру узаконивания. Это сэкономит время и избавит от штрафов.

Лайфхак №2.

Перед началом работ проверьте, не входит ли ваш дом в перечень объектов культурного наследия. Если входит, потребуется отдельное заключение. Этот шаг поможет избежать отказа и дополнительных расходов.

Особенности практики и последние изменения

На 2025 год вступили в силу новые правила, упростившие согласование перепланировок.
Поправки 2024 года сократили перечень документов и разрешили подавать заявление через Госуслуги без суда.

Теперь можно внести изменения в ЕГРН без судебного решения, если работы выполнены в рамках норм и не нарушают конструктив.

Однако внедрение проходит поэтапно: в некоторых регионах действуют старые регламенты, и сроки могут различаться.
Практика становится быстрее, но региональная специфика пока сохраняется.

Фото: нейросеть Freepik

Пошаговая инструкция: как согласовать перепланировку или переустройство

1. Определите тип работ. Понимание, что именно планируется — переустройство или перепланировка, определит порядок действий.
   

2. Подготовьте проект. Для значительных изменений закажите проект у организации с допуском СРО.
   

3. Соберите документы: заявление, документы на собственность, техпаспорт, проект и согласие проживающих (если нужно).
   

4. Подайте заявление через МФЦ, Госуслуги или жилищную инспекцию.
   

5. Дождитесь решения. Рассмотрение занимает до 45 дней. При отказе вы получите объяснение причин.
   

6. Проведите работы и зафиксируйте результат. После ремонта составляется акт и вносятся изменения в ЕГРН.
   

Несогласованные работы считаются самовольными и могут повлечь штраф и требование вернуть планировку в исходное состояние.

Что нельзя делать и на что обратить внимание

Даже перенос розетки или дверного проема может быть признан перепланировкой, если затрагивается конструкция.
Лучше заранее проконсультироваться со специалистом — это избавит от проблем и судебных споров.

Почему важно соблюдать процедуру: выгоды для собственника

• Безопасность сделки. Несогласованная перепланировка может стать причиной отказа в ипотеке или регистрации сделки.
  

• Рост стоимости. Согласованное жилье юридически чище и привлекательнее для покупателей.
  

• Юридическая защита. При соблюдении всех норм никто не заставит возвращать квартиру к исходному виду.
  

• Упрощенная процедура. Новые правила позволяют оформить все онлайн, без суда и долгих ожиданий.
  

Итог:

Перепланировка и переустройство — это не просто ремонт, а юридически значимые процедуры.
Понимание различий между ними, грамотная подготовка и соблюдение закона — это залог того, что ваш проект будет безопасным, законным и повысит стоимость квартиры.

Когда все оформлено правильно, вы получаете двойную выгоду: уверенность и защищенность, а также квартиру, которая без проблем пройдет любую проверку.

Читайте также:

Привычная ситуация может измениться: КС РФ рассматривает вопрос о временной регистрации в апартаментах. Что это значит для владельцев и арендаторов?

Жильцы многоэтажек сходят с ума от загадочного грохота. Почему соседи сверху катают стальные шары по ночам — и как это объясняют эксперты?

Новостройки растут, а спрос на квартиры в Химках только усиливается. Где искать выгодные варианты — смотрите свежий обзор лучших ЖК 2025 года.