Ваш регион: Москва г
Мне не впервые участвовать в сделках, но они не настолько частые в моей жизни, чтобы запомнить и выработать определенные алгоритмы. Поэтому, на каждой сделке у меня масса вопросов, которыми я кошмарю свою команду. Риелтор получает по десять звонков в день, юрист объясняет одно и то же по третьему кругу, брокер успокаивает, что банк еще не потерял мои документы.
Представляю, что чувствуют люди, которые покупают жилье впервые. Когда паника и страшно, когда многое непонятно, а требование отдельных документов вообще запускает паранойю, с мыслью, что перед вами мошенники и вот сейчас они заберут все деньги себе, а вы останетесь без жилья, без денег и с большим кредитом.
А если вы в глаза этих людей не видели и не знаете, и вообще — вы в одном городе, они в другом. Может, в тысячах километров друг от друга. Сейчас разберем пошагово весь процесс от решения купить недвижимость в другом городе и до завершения сделки.
Междугородняя сделка — это когда покупатель и продавец (или застройщик) находятся в разных городах, а иногда и в разных регионах. В 2026 году, с развитием электронного документооборота и цифровых сервисов, такие сделки стали проще, но подводных камней меньше не стало. Наоборот, появились новые.
В межгороде команда специалистов становится не просто желательной, а обязательной. Вы физически не можете присутствовать на всех этапах, поэтому нужны люди на месте.
Риелтор в городе покупки Юрист Ипотечный брокер Представитель застройщика Представитель по доверенности Менеджер банка
Все эти люди работают синхронно, и риелтор обычно выступает координатором. Он держит связь с вами, передает информацию остальным специалистам, следит за сроками.
О том, как распределяются роли в команде при удаленной покупке недвижимости — кто за что отвечает — мы подробно рассказывали здесь.
Междугородняя сделка автоматически становится сложной, даже если с документами все в порядке. Вот основные факторы риска:
Невозможность личного присутствия. Вы не можете приехать на каждую встречу, осмотр объекта, подписание документов. Приходится доверять людям, которых видели пару раз или вообще не видели. Отсюда стресс и недоверие.
Региональные особенности. В каждом регионе свои нюансы работы МФЦ, Росреестра, банков. Где-то регистрация идет быстрее, где-то требуют дополнительные справки. Например, в некоторых регионах при сделках с использованием материнского капитала местные органы опеки требуют дополнительные документы, которых нет в федеральном списке.
Логистика документов. Документы нужно передавать между городами. Раньше это было через почту России или курьерские службы, с риском потери и задержек. В 2026 году многие документы можно передать электронно, но не все. Нотариальные доверенности, оригиналы договоров, выписки из ЕГРН все еще требуют физической пересылки в ряде случаев.
Разница во времени. Если вы на Дальнем Востоке, а квартира в Калининграде — разница в 9 часов. Это усложняет коммуникацию: когда у вас рабочий день, там уже вечер, и наоборот.
Риск мошенничества. В межгороде выше вероятность наткнуться на мошенников. Схемы разные: фальшивые документы, несуществующие объекты, поддельные доверенности. Юрист должен проверить все до мелочей.
Фото: создано при помощи Ai ChatGPT
Рубрика «интересно знать»: С января 2026 года в России введена обязательная видеоидентификация для всех междугородних сделок с недвижимостью стоимостью свыше 5 миллионов рублей. Это мера по борьбе с отмыванием денег и мошенничеством. Банк или нотариус организует видеозвонок с покупателем и продавцом (или представителем застройщика), во время которого они показывают паспорта, подтверждают намерение совершить сделку, отвечают на вопросы о происхождении денежных средств. Вся процедура записывается и хранится 5 лет. Если одна из сторон отказывается от видеоидентификации — сделка блокируется. Это создало дополнительные сложности для людей, которые хотели сохранить анонимность, но значительно снизило количество «серых» схем.
Поиск квартиры в другом городе чаще всего начинается с новостроек — через сайты застройщиков, агрегаторы и онлайн-каталоги жилых комплексов. Но красивые рендеры и планировки дают лишь общее представление. Реальную картину помогает собрать риелтор на месте.
При покупке в новостройке риелтор проводит видеообзор и показывает:
стадию готовности дома и темпы строительства,
качество выполненных работ,
фасад,
входные группы,
подъезды,
состояние двора, парковок, детских и спортивных площадок,
окружение ЖК и реальную инфраструктуру района,
планировку и видовые характеристики выбранной квартиры (если дом уже сдан или идет отделка).
Параллельно юрист проверяет застройщика и объект:
разрешение на строительство и проектную документацию,
соответствие ДДУ требованиям закона,
отсутствие проблем с землёй и обременений,
репутацию застройщика и историю предыдущих проектов.
Если рассматривается вторичка как альтернатива, подключается стандартная проверка: расширенная выписка из ЕГРН, история переходов права, наличие обременений, а также проверка продавца и доверенностей при необходимости.
В среднем юридическая и техническая проверка занимает от 7 дней до 3–4 недель — в зависимости от типа объекта и сложности сделки.
Лайфхак №1: Попросите риелтора сделать не только видеозапись ЖК и квартиры, но и записать видео с хронометражем от подъезда до квартиры, снять соседей (если они согласны), показать парковку, ближайшие магазины и остановки транспорта. Это даст полную картину локации.
Получить ипотеку в другом городе в 2026 году стало проще благодаря онлайн-сервисам. Большинство банков принимают заявки дистанционно.
Брокер собирает ваши документы: паспорт (скан или фото), СНИЛС, справки о доходах. Если работаете официально — 2-НДФЛ, если самозанятый — справка из приложения «Мой налог», если ИП — налоговая декларация.
Документы отправляются в банк электронно через личный кабинет.
Банк рассматривает заявку 1-5 рабочих дней. Если одобряет — высылает решение с максимальной суммой кредита и условиями.
Дальше банк оценивает квартиру - проводит дистанционную оценку: система автоматически сравнивает объект с аналогичными предложениями и сделками в этом регионе, рассчитывает рыночную стоимость и формирует отчет для кредитного решения.
Если банк считает, что квартира переоценена — снижает сумму кредита. Разницу покупатель доплачивает своими средствами.
Страхование оформляется дистанционно. Страховая компания высылает полисы по электронной почте или курьером. Оплата — онлайн или через банк.
Региональные банки. Банки, работающие только в определенном регионе, могут предлагать более выгодные условия для покупки жилья именно в этом регионе. Например, «Сбербанк» имеет одинаковые условия по всей России, а региональный банк может дать ставку на 0,5-1% ниже для местных объектов.
Если работаете в одном городе, а покупаете квартиру в другом — банк может запросить дополнительные справки, подтверждающие стабильность дохода. Например, справку с места работы о том, что вас не планируют увольнять.
Кредитный договор. Его можно подписать дистанционно через систему электронной подписи (если у вас есть УКЭП) или через представителя по доверенности. Срок этапа — 2-6 недель.
Квартира выбрана, ипотека одобрена — нужно зафиксировать намерения. В новостройках это делается через договор бронирования или предварительный ДДУ, на вторичке — через предварительный договор купли-продажи.
В новостройках:
Застройщик предоставляет договор бронирования. В нем указываются: конкретная квартира (номер, этаж, площадь), цена, срок действия брони (обычно 7-14 дней), размер бронировочного платежа.
Бронировочный платеж — обычно 50-100 тысяч рублей. Он фиксирует квартиру за вами, пока готовятся документы для ДДУ. Платеж вносится безналично на счет застройщика. В платежном поручении указывается назначение: «Бронировочный платеж по договору № от [дата]».
После подписания основного ДДУ бронировочный платеж идет в зачет стоимости квартиры. Если сделка не состоялась по вине застройщика — платеж возвращается. Если по вашей вине — остается у застройщика (это должно быть прописано в договоре брони).
Основной ДДУ готовит юрист застройщика. Его отправляют вам для ознакомления. Ваш юрист проверяет договор, вносит правки при необходимости. После согласования всех условий договор подписывается.
Если вы не можете приехать лично — ДДУ подписывает ваш представитель по доверенности. Доверенность оформляется у нотариуса по месту вашего нахождения и отправляется в город покупки курьером или в электронном виде (если нотариус работает с электронными доверенностями).
Также, современные технологии позволяют подписать ДДУ при помощи ЭЦП и специального приложения. Оно бесплатное, как правило, устанавливается в банке, при помощи сотрудника банка.
На вторичке:
Предварительный договор составляет юрист. В нем прописываются все условия будущей сделки: цена, сроки, ответственность сторон. Договор подписывается обеими сторонами.
Если вы не можете приехать лично — договор подписывает ваш представитель по доверенности.
Задаток перечисляется продавцу. В межгороде это обычно безналичный перевод на счет продавца. В платежном поручении указывается назначение: «Задаток по предварительному договору купли-продажи квартиры по адресу...».
Альтернатива — задаток вносится на счет нотариуса или в банковскую ячейку. Продавец получает доступ к деньгам только после выполнения условий (например, после выписки всех зарегистрированных лиц).
В новостройках: застройщик может оказаться недобросовестным. Поэтому важно проверить его репутацию, финансовую устойчивость, наличие разрешений. — На вторичке: продавец может исчезнуть с деньгами.
Поэтому задаток лучше вносить через нотариуса (для вторички) или на эскроу-счет (для новостроек).
Все условия должны быть четко прописаны в договоре, включая сумму платежа, порядок его возврата или удержания.
Срок этапа — 1-3 дня.
Фото: создано при помощи Ai ChatGPT
Для новостроек:
Застройщик готовит основной пакет: ДДУ (в трех экземплярах), разрешение на строительство, проектную декларацию, выписку из ЕГРН на земельный участок.
Покупатель предоставляет: паспорт, СНИЛС, свидетельство о браке (если покупается в совместную собственность), согласие супруга, документы на материнский капитал (если используется).
Документы передаются электронно (большинство документов застройщик высылает в электронном виде, подписанные ЭЦП)
Для вторички:
Продавец собирает свой пакет документов (паспорт, выписка из ЕГРН, согласие супруга, справки). Оригиналы или нотариально заверенные копии передаются электронно (если документы можно заверить электронной подписью). Например, выписка из ЕГРН с 2022 года выдается только в электронном виде, подписанная усиленной квалифицированной электронной подписью Росреестра.
Покупатель отправляет свои документы аналогично.
Юрист проверяет полученные документы. Если что-то не так (неправильная дата, отсутствие подписи, истекший срок справки) — документ возвращается на доработку.
Если вы не можете приехать на подписание — договор подписывает ваш представитель. Либо вы подписываете договор у нотариуса по месту вашего нахождения, нотариус заверяет подпись, и договор отправляется в город покупки.
Электронная подпись в договорах. С 2025 года договоры долевого участия и купли-продажи недвижимости можно подписывать УКЭП. Это ускоряет процесс: не нужно пересылать бумажные документы. Обе стороны получают УКЭП, подписывают договор в электронном виде, отправляют его в Росреестр через портал.
Срок этапа — 1-3 недели.
Лайфхак №2: Используйте облачные хранилища (Яндекс.Диск, Google Drive) для обмена сканами документов. Создайте общую папку с юристом, риелтором, брокером — так все будут видеть актуальные версии документов, и не придется пересылать их по электронной почте сто раз.
Расчеты в международных сделках — самое нервное место. Деньги переводятся между городами, а иногда и через несколько банков.
Для новостроек (обязательно):
Счет эскроу. С июля 2019 года для всех новостроек обязателен счет эскроу. Покупатель открывает счет в банке-эскроу (банке, у которого застройщик открыл счета для проекта). Деньги замораживаются на счете до момента ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры.
Как это работает в межгороде:
Вы открываете счет эскроу дистанционно (через приложение банка или через представителя).
Вносите на счет первоначальный взнос своими деньгами.
Банк перечисляет туда же кредитные средства (если берете ипотеку).
Если используется материнский капитал — подаете заявление в Пенсионный фонд, и средства маткапитала также зачисляются на эскроу-счет.
После ввода дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи квартиры застройщик получает доступ к деньгам на всех эскроу-счетах покупателей.
Если застройщик не достроил дом — деньги возвращаются покупателю в полном объеме. Это главная защита при покупке новостроек.
Комиссия банка за ведение счета эскроу — обычно 0,1-0,5% от суммы, но часто включена в ставку по ипотеке.
2. Для вторички:
Банковская ячейка. Подходит, если вы можете приехать в город покупки хотя бы один раз. Вы закладываете деньги в ячейку банка, находящегося в городе, где покупаете квартиру. Продавец получает доступ к ячейке после регистрации сделки.
Если вы не можете приехать — деньги в ячейку закладывает ваш представитель по доверенности. Важно: доверенность должна содержать право на совершение операций с банковской ячейкой.
Аккредитив. Самый удобный способ для межгорода. Вы переводите деньги на аккредитивный счет в своем банке. Банк перечисляет их продавцу после выполнения условий аккредитива (обычно это предоставление зарегистрированного договора купли-продажи).
Аккредитив может быть: — Внутрибанковским (если у покупателя и продавца счета в одном банке) — Межбанковским (если счета в разных банках)
Межбанковский аккредитив дороже (комиссия до 1% от суммы), но безопаснее.
Счет эскроу. Для вторички эскроу используется реже из-за высоких комиссий (0,5-1,5% от суммы), но это самый надежный вариант.
Нотариальный расчет. Нотариус принимает деньги от покупателя и передает продавцу после регистрации. Дорого (тариф зависит от суммы сделки), но надежно. Подходит для сделок с долями или с участием несовершеннолетних.
Схема расчетов при ипотеке на вторичке:
Покупатель вносит первоначальный взнос на аккредитив или в ячейку.
Банк перечисляет кредитные деньги туда же.
После регистрации права собственности продавец получает всю сумму.
Если используется материнский капитал — Пенсионный фонд перечисляет деньги в течение 10 рабочих дней после регистрации. Продавец соглашается ждать.
Риски при международных расчетах:
Задержка перевода между банками. Деньги могут идти 1-3 дня.
Ошибки в реквизитах. Проверяйте номер счета, БИК банка, ФИО получателя несколько раз.
Валютный контроль. Если сумма сделки превышает эквивалент 10 тысяч долларов, банк запрашивает подтверждение происхождения денег.
Срок этапа — 1-2 дня.
Регистрация в межгороде может происходить тремя способами:
Через представителя. Ваш представитель по доверенности подает документы в МФЦ города, где находится квартира. Он подписывает договор от вашего имени, получает расписку о приеме документов. Через 7-9 рабочих дней забирает выписку из ЕГРН и отправляет вам курьером или электронно.
Электронная регистрация через Госуслуги. Доступна в пилотных регионах (Москва, Санкт-Петербург, Татарстан, Московская и Калужская области). Обе стороны подписывают договор УКЭП, загружают документы через портал Госуслуг. Регистрация занимает 3 рабочих дня.
Для электронной регистрации нужно: — Получить УКЭП — Подтвердить учетную запись на Госуслугах — Иметь сканы всех документов в PDF — Договориться с продавцом (или застройщиком) о готовности к электронной сделке
Через нотариуса. Если сделка требует нотариального удостоверения (продажа доли на вторичке, участие несовершеннолетних), нотариус сам отправляет документы в Росреестр в электронном виде. Регистрация — 1-3 рабочих дня.
Для новостроек процесс упрощен: застройщик обычно сам подает документы на регистрацию ДДУ в электронном виде. Вам нужно только подписать договор (лично, через представителя или электронной подписью).
Вы можете оформить нотариальную доверенность на юриста или риелтора, и они проведут всю процедуру за вас. Нотариус в городе покупки удостоверяет сделку (если требуется), подписывает договор, отправляет документы в Росреестр.
Доверенности для междугородних сделок. Доверенность должна быть нотариальной, с указанием конкретного объекта недвижимости и полномочий представителя. Доверенность оформляется в вашем городе, затем отправляется в город покупки.
С 2023 года все нотариальные доверенности вносятся в единый реестр. Их можно проверить онлайн на сайте Федеральной нотариальной палаты. Это снижает риск мошенничества с поддельными доверенностями.
Срок этапа — от 3 до 9 рабочих дней.
Фото: создано при помощи Ai ChatGPT
Регистрация прошла — вы собственник (или дольщик, если новостройка еще строится). Теперь нужно получить квартиру. В межгороде это делается через представителя.
Для новостроек:
Застройщик уведомляет о готовности дома к сдаче. Обычно это происходит через 1-3 месяца после ввода объекта в эксплуатацию.
Назначается дата приема-передачи квартиры. Ваш представитель (риелтор, юрист, родственник) приезжает на объект вместе с представителем застройщика.
Проводится осмотр квартиры. О том, как принять квартиру по межгороду мы писали здесь.
Подписывается акт приема-передачи. Представитель получает ключи от квартиры.
Акт фотографируется или сканируется и отправляется вам. Представитель делает видеосъемку квартиры, чтобы вы могли убедиться в ее состоянии.
Для вторички:
Продавец обязан освободить квартиру и передать ключи в срок, указанный в договоре (обычно 3-14 дней после регистрации).
Ваш представитель встречается с продавцом, осматривает квартиру, составляет акт приема-передачи, получает ключи.
В акте фиксируется: — Состояние квартиры (стены, потолки, полы, окна, двери) — Показания счетчиков воды, электричества, газа — Наличие мебели, техники (если оговаривалось) — Количество комплектов ключей — Дефекты и недостатки
Акт подписывают представитель покупателя и продавец. Акт фотографируется или сканируется и отправляется покупателю.
Представитель делает видеосъемку квартиры после передачи.
Если обнаруживаются недостатки, которые не были оговорены в договоре (протечки, поломки, скрытые дефекты), покупатель имеет право потребовать снижения цены или устранения недостатков. Но доказать это на расстоянии сложно, поэтому важно, чтобы представитель был внимательным.
Ключи передаются представителю. Он может: — Отправить их вам курьером (если доверяете) — Оставить у себя до вашего приезда — Передать арендаторам, если вы планируете сдавать квартиру
Срок этапа — от нескольких часов до двух недель (для новостроек может быть дольше, если застройщик устраняет недоделки).
Междугородняя сделка несет повышенные риски. Вот основные и способы защиты:
Мошенничество с документами. Фальшивые выписки из ЕГРН, поддельные паспорта, липовые доверенности.
Защита: Юрист проверяет все документы через официальные базы данных. Выписку из ЕГРН заказывайте сами через сайт Росреестра, а не берите у продавца или застройщика. Доверенности проверяйте через реестр нотариальных доверенностей. Для новостроек проверяйте застройщика через Единый реестр проблемных объектов.
Несуществующая квартира или ЖК. Мошенники показывают фото чужой квартиры, проводят фальшивые видеоосмотры, рекламируют несуществующие жилые комплексы.
Защита: Проверяйте квартиру через независимого риелтора. Требуйте видеозвонок в режиме реального времени, где риелтор покажет всю квартиру или стройплощадку, включая документы. Для новостроек проверяйте наличие разрешения на строительство и проектной декларации на сайте Росреестра и наш.дом.рф.
Недобросовестный застройщик. Компания может обанкротиться, заморозить стройку, сдать дом с нарушениями.
Защита: Проверяйте застройщика через открытые источники: финансовую отчетность, судебные дела, отзывы дольщиков предыдущих проектов. Смотрите рейтинги надежности застройщиков. Убедитесь, что используется счет эскроу — это главная защита от банкротства.
Скрытые обременения (для вторички). Квартира может быть под арестом, в залоге, с прописанными людьми, которые откажутся выписываться.
Защита: Расширенная выписка из ЕГРН покажет обременения. Справка о зарегистрированных лицах (форма 9) покажет, кто прописан. Требуйте, чтобы продавец выписал всех до сделки.
Потеря денег при переводе. Ошибки в реквизитах, задержки переводов, блокировка счетов банком.
Защита: Используйте аккредитив или счет эскроу. Проверяйте реквизиты несколько раз. Переводите деньги частями, если сумма большая. Для новостроек используйте только счет эскроу — это обязательное требование закона и максимальная защита.
Проблемы с представителем. Представитель может действовать недобросовестно: подписать невыгодный договор, не проверить квартиру, затянуть сроки.
Защита: Выбирайте представителя с хорошей репутацией. Проверяйте отзывы, лицензии, членство в профессиональных ассоциациях. Составляйте доверенность с четкими ограничениями: на конкретную квартиру, на определенный срок, с запретом на передоверие.
Недостатки квартиры, обнаруженные после передачи. Протечки, плесень, неработающие коммуникации, скрытые дефекты.
Защита: Подробный акт приема-передачи с фото и видео. Для новостроек — обязательная фиксация всех недоделок, застройщик обязан их устранить по закону. Если есть возможность — закажите независимую экспертизу квартиры до подписания акта.
Задержки и срыв сделки. Продавец может передумать, застройщик затянуть сроки сдачи, банк отказать в кредите, документы потеряться при пересылке.
Защита: Прописывайте в предварительном договоре или ДДУ штрафные санкции за срыв сделки и нарушение сроков. Дублируйте документы: храните копии в облаке, отправляйте несколькими способами. Для новостроек срок сдачи дома указан в ДДУ, и застройщик обязан выплатить неустойку за просрочку.
Сделка завершена, ключи получены. Но на этом история не заканчивается. Что делать после получения ключей - подробно описали здесь.
Междугородняя сделка — это испытание на прочность. Она требует больше времени, денег и нервов, чем обычная покупка квартиры. Но с развитием цифровых технологий процесс становится проще. Электронные подписи, онлайн-регистрация, дистанционное оформление ипотеки, обязательные счета эскроу для новостроек — все это делает межгород доступнее и безопаснее.
Главное — не экономить на специалистах. Хороший риелтор, юрист и брокер — это не лишние расходы, а защита от ошибок и мошенничества. Они знают местный рынок, понимают нюансы законодательства, умеют работать с документами и застройщиками.
В среднем междугородняя сделка занимает от двух до четырех месяцев. Для новостроек срок может быть короче (особенно если дом уже сдан), для вторички со сложными случаями (с долями, несовершеннолетними, проблемными документами) — может растянуться на полгода. Но в итоге вы получаете квартиру в другом городе, оформленную по всем правилам.
И помните: стресс — это нормально. Покупка недвижимости, особенно на расстоянии — одна из самых сложных финансовых операций в жизни человека. Главное — держать связь со своей командой, задавать вопросы, проверять каждый документ. И все получится.
Читайте также:
Эскроу-счета, страхование, гарантии — что из этого работает на практике, а что только на бумаге? Полный разбор системы защиты дольщиков без иллюзий.
Добро пожаловать на MAPESTATE.RU – онлайн-платформу, созданную для тех, кто ищет современные и проверенные предложения по новостройкам в различных регионах России. Наш сайт объединяет актуальную информацию о лучших жилых комплексах, коттеджных поселках и дуплексах, предлагая вам широкий выбор вариантов, соответствующих вашим потребностям. Мы делаем покупку квартиры доступной и удобной, предоставляя весь необходимый инструментарий для поиска идеального жилья.
Выбирая MAPESTATE.RU, вы получаете не только полный доступ к актуальным предложениям, но и уверенность в том, что каждый объект проверен и соответствует вашим требованиям. Мы уделяем особое внимание качеству предоставляемой информации, чтобы вы могли сделать обоснованный выбор.
Обширный выбор объектов недвижимости:
Функции, которые облегчат поиск:
Каждый шаг на MAPESTATE.RU продуман для вашего удобства. Вы легко сможете подобрать недвижимость, используя фильтры по параметрам, что позволит не терять времени на ненужные предложения. Иллюстрированные карточки объектов дадут вам полное представление о квартире, которую вы рассматриваете, а дополнительные сведения о застройщике обеспечат уверенность в надежности выбранного жилья.
MAPESTATE.RU привлекает широкую аудиторию, состоящую из активных пользователей, ищущих новое жилье. Наша целевая аудитория:
Мы прекрасно понимаем, что покупка квартиры – это одно из важнейших решений в жизни, и для нашей целевой аудитории это не просто сделка, а значимый этап. Мы ориентируемся на активных пользователей, которые ценят свое время и хотят сделать осознанный выбор, изучив все доступные варианты с максимальной эффективностью.
Удобство и надежность в одном месте
С MAPESTATE.RU вы всегда находитесь в центре событий рынка недвижимости. Мы заботимся о том, чтобы каждый наш клиент мог не только легко найти подходящее жилье, но и чувствовал уверенность в своем выборе. Наш сервис создан для тех, кто ценит качество, удобство и время.
Каждый объект на нашем сайте тщательно проверяется, чтобы соответствовать высоким стандартам качества. Мы делаем все возможное, чтобы покупка квартиры через MAPESTATE.RU была для вас не только удобной, но и максимально безопасной. Откройте дверь в ваше новое жилье с MAPESTATE.RU!
Реклама: adv@mapestate.ru
Редакция: info@mapestate.ru