Ваш регион: Москва г
На каждую хитрую булку найдется своя резьба. Помните поговорку? Вот и население в связи с отсутствием выбора начало задумываться о том, как обойти новые закидоны власти про запрет семейной ипотеки больше, чем одна ипотека на одну семью. Альтернатив взять по другой программе нет, деньги имеют свойство обесцениваться, а заботы о подрастающих детях никто не отменял. Особенно, если в семье не один, а 2-3 и больше детей. Ведь всем им надо что-то оставить на старт.
Появились первые новаторы, которые задумались о том, что на время одобрения можно и развестись с супругом. Каждый возьмет по ипотеке в разводе, а потом можно и заново расписаться. Звучит заманчиво, правда? Только вот с 1 февраля 2026 года эта схема работает примерно так же, как попытка обмануть банкомат, приклеив к экрану фальшивую купюру. Разбираемся, почему фиктивный развод больше не спасет и чем грозит тем, кто все-таки решится на эту авантюру.
С начала февраля 2026 года Минфин России ввел новое правило, от которого у многих семей волосы встали дыбом: теперь на одну семью положена только одна семейная ипотека под 6%. Раньше было проще — каждый из супругов мог оформить свой льготный кредит. Получалось, что семья с одним ребенком брала две ипотеки: папа — одну квартиру, мама — вторую. И никто слова поперек не говорил.
Теперь же оба супруга обязаны быть созаемщиками по одному договору. Использовали право на льготу один раз — все, второго шанса не будет. Причина проста: власти заметили, что народ начал слишком активно пользоваться лазейками. Кто-то покупал квартиры для инвестиций, кто-то оформлял на родственников-«доноров», у которых были дети. В общем, программа из помощи нуждающимся семьям превратилась в способ неплохо заработать для тех, кто знает, как работать с документами.
По данным «Дом.РФ», в декабре 2025 года доля семейной ипотеки составила 75% от общего объема жилищных ссуд. Народ буквально штурмовал банки, пытаясь успеть оформить вторую ипотеку до вступления новых правил в силу. Банки выдали 104 тысячи кредитов по семейной программе — на 70% больше, чем в ноябре. Цифры говорят сами за себя: люди понимали, что окно возможностей захлопывается.
Фото: создано при помощи Ai ChatGPT
Вот тут-то и родилась гениальная, как кажется некоторым, идея. Раз нельзя взять две ипотеки в браке, может, стоит временно развестись? Логика простая: развелись, каждый взял по ипотеке как одинокий родитель с ребенком, получили квартиры, снова расписались. Профит!
На бумаге схема выглядит стройно. На практике же она рассыпается быстрее, чем песочный замок под дождем. И вот почему.
С 1 февраля 2026 года банки начали проверять детей через систему СНИЛС. Это означает, что каждый ребенок «светится» в базе данных и привязывается к конкретной льготной ипотеке. Использовали ребенка для получения одной семейной ипотеки? Второй раз этот же ребенок не прокатит. Система видит: на этого несовершеннолетнего уже оформлена льгота.
Развелись супруги или нет — системе все равно. Если ребенок уже «участвовал» в одной семейной ипотеке, второй кредит по этой программе семья не получит. Даже если родители живут по разным адресам и формально считаются разными семьями.
Еще один подводный камень: после развода право на семейную ипотеку сохраняется только за тем родителем, который фактически проживает с ребенком. Это должно подтверждаться регистрацией по месту жительства. Если мама прописана с ребенком, папа может сколько угодно ходить по банкам, но льготу ему не дадут.
Можно, конечно, попробовать переписать ребенка к другому родителю. Только вот банки не дураки. Когда видят, что семья развелась в декабре, а уже в феврале оба родителя подают заявки на семейную ипотеку, у них возникают резонные вопросы. И начинается углубленная проверка: а не фиктивный ли развод? А действительно ли родители живут раздельно? А не планируют ли они снова пожениться через пару месяцев?
Допустим, кто-то все-таки решится на фиктивный развод, надеясь обмануть систему. Что его ждет?
Если банк или государственные органы докажут, что развод был фиктивным, сделку могут оспорить. Это означает, что ипотечный договор признают недействительным. Деньги придется вернуть, причем с процентами и штрафами. А квартиру отберут. Причем обе квартиры — и ту, что взяли по первой ипотеке, и ту, что пытались получить по схеме.
Развод сам по себе влечет за собой массу налоговых нюансов. При разделе имущества могут возникнуть вопросы с налогом на доходы физических лиц. Плюс, если квартиры потом продадутся раньше минимального срока владения, придется заплатить налог с продажи. А если развод признают фиктивным, к этому добавятся штрафы и пени.
Даже если развод настоящий, оба супруга несут солидарную ответственность по ипотечным кредитам. Это значит, что если один не платит, долг вешается на второго. Развелись, каждый взял по ипотеке, а потом один не потянул выплаты? Второму придется отвечать и за свой кредит, и за кредит бывшего супруга.
Более того, банки при разводе будут проверять кредитную историю обоих. Если у одного из супругов были просрочки, это повлияет на решение по второй ипотеке. В итоге схема может провалиться еще на стадии подачи документов.
Развод — это не просто штамп в паспорте. Это серьезная процедура, которая влияет на жизнь всей семьи. Даже фиктивный развод создает юридические последствия: меняется статус детей, возникают вопросы с алиментами, делится имущество.
Плюс психологический момент. Объяснить детям, что родители разводятся «понарошку» — задача не из легких. Да и сами супруги начинают воспринимать ситуацию иначе. Бывали случаи, когда «игра в развод» перерастала в настоящий разрыв отношений. Тут уж не до ипотеки — семью бы сохранить.
Фото: создано при помощи Ai ChatGPT
Минфин объяснил ужесточение правил просто: «Данная мера призвана предотвратить злоупотребления, сделав систему поддержки граждан более справедливой». За этими казенными словами стоит реальная проблема.
До февраля 2026 года процветала так называемая «донорская ипотека». Схема работала так: семья без детей или с одним ребенком находила знакомых или родственников, у которых есть дети. Оформляли ипотеку на «донора», а фактически квартиру покупали для себя. «Донор» получал откат, все довольны.
Еще вариант: семья оформляла первую ипотеку только на одного супруга, второй формально не участвовал. Потом второй супруг брал свою семейную ипотеку. На бумаге — два разных кредита, фактически — одна семья с двумя льготными квартирами. С учетом того, что семейная ипотека дает ставку 6% вместо рыночных 18-20%, экономия выходила огромная.
Некоторые семьи покупали квартиры не для жизни, а для инвестиций. Брали две льготные ипотеки, сдавали квартиры в аренду, ждали роста цен на недвижимость, продавали с прибылью. И снова в игру. При том, что программа создавалась для помощи семьям с детьми, которым действительно нужно улучшить жилищные условия.
По оценкам экспертов, краткосрочно круг получателей семейной ипотеки сузится. Зато в долгосрочной перспективе это освободит ресурс для тех семей, которые действительно нуждаются в господдержке.
Рубрика «интересно знать»: В декабре 2025 года банки выдали рекордное количество ипотечных кредитов за последние полтора года: 161 тысяча кредитов на общую сумму 808 миллиардов рублей. Это на 53% больше, чем в ноябре по количеству и на 61% по объему. Причина проста: люди штурмовали банки, чтобы успеть оформить вторую семейную ипотеку до вступления в силу новых правил. По данным ДОМ.РФ, 104 тысячи из этих кредитов пришлись именно на семейную ипотеку — прирост на 70% по сравнению с предыдущим месяцем. Фактически население «выбрало» спрос будущего 2026 года еще до Нового года.
Итак, фиктивный развод не работает. Что же делать семьям, которым действительно нужно две или три квартиры? Например, если детей несколько и всем надо обеспечить жилье на старте взрослой жизни?
Первый и самый очевидный вариант — взять вторую ипотеку по рыночной ставке. Да, проценты будут выше. Но зато никаких рисков, связанных с фиктивными разводами и возможным оспариванием сделок.
Сейчас рыночные ставки по ипотеке колеблются в районе 18-20%. Невесело, конечно, но если доход позволяет, почему нет? Тем более что Центробанк уже начал снижать ключевую ставку — с 21% до 16,5% на начало 2026 года. Аналитики прогнозируют дальнейшее снижение, а значит, и ипотечные ставки могут стать более доступными.
Второй вариант — комбинированная ипотека. Часть кредита берете по семейной программе под 6% в пределах лимита (6 миллионов рублей для большинства регионов или 12 миллионов для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей), а остальное — по рыночной ставке.
С 1 февраля 2026 года появилась возможность рефинансировать рыночную часть такого кредита. Раньше при рефинансировании весь кредит пересчитывался по рыночным условиям и терялась льготная ставка. Теперь можно снизить процент по рыночной части, сохранив льготу на первую часть кредита.
В некоторых регионах действуют собственные программы поддержки семей с детьми. Это могут быть субсидии на первоначальный взнос, частичное погашение процентов или выделение земельных участков под индивидуальное жилищное строительство.
Например, в ряде субъектов РФ многодетные семьи могут получить земельный участок бесплатно и построить на нем дом. Да, это не квартира в городе, зато свое жилье без кабальных кредитов.
Самый медленный, но самый надежный способ — копить деньги и инвестировать их. Покупка жилья без ипотеки избавляет от необходимости выплачивать проценты банку. Конечно, накопить на квартиру в Москве или Санкт-Петербурге сложно, но в регионах это вполне реально.
Можно использовать инвестиционные инструменты: вклады, облигации, акции, недвижимость на этапе котлована. Да, риски есть, но и потенциальная доходность выше, чем просто хранение денег под подушкой.
Фото: создано при помощи Ai ChatGPT
Материнский капитал в 2026 году составляет 728 921,9 рубль на первого ребенка и дополнительно 234 321,27 рублей на второго. Эти деньги можно использовать как первоначальный взнос по ипотеке или для частичного погашения уже существующего кредита.
Если у вас несколько детей, планируйте использование маткапитала стратегически. Например, можно первым материнским капиталом закрыть часть первой ипотеки, снизив ежемесячный платеж. А вторым — сделать первоначальный взнос на вторую квартиру уже по рыночной программе. Так вы оптимизируете нагрузку на семейный бюджет.
Если в семье планируется еще один ребенок, но пока его нет, можно взять первую семейную ипотеку по действующим правилам. После рождения следующего ребенка и полного погашения первого кредита появится право на вторую семейную ипотеку.
Да, это долгосрочная стратегия. Зато законная и без всяких рисков. Главное — четко планировать финансы и рассчитывать свои возможности по выплате кредитов.
Фиктивный развод ради второй семейной ипотеки в 2026 году — это авантюра с минимальными шансами на успех и огромными рисками. Привязка детей по СНИЛС, ужесточенный контроль со стороны банков, угроза оспаривания сделок, налоговые и семейно-правовые последствия — все это делает схему нерабочей и опасной.
Государство четко дало понять: семейная ипотека — для тех, кто действительно нуждается в поддержке, а не для тех, кто ищет лазейки в законодательстве. Система закрылась, и попытки обмануть ее скорее приведут к проблемам, чем к заветной второй квартире.
Если вашей семье действительно нужно несколько объектов недвижимости, лучше рассмотреть легальные альтернативы: рыночную ипотеку, комбинированные программы, региональные субсидии или накопления. Да, это дольше и, возможно, дороже. Зато спокойнее и без риска потерять все разом.
Читайте также:
Добро пожаловать на MAPESTATE.RU – онлайн-платформу, созданную для тех, кто ищет современные и проверенные предложения по новостройкам в различных регионах России. Наш сайт объединяет актуальную информацию о лучших жилых комплексах, коттеджных поселках и дуплексах, предлагая вам широкий выбор вариантов, соответствующих вашим потребностям. Мы делаем покупку квартиры доступной и удобной, предоставляя весь необходимый инструментарий для поиска идеального жилья.
Выбирая MAPESTATE.RU, вы получаете не только полный доступ к актуальным предложениям, но и уверенность в том, что каждый объект проверен и соответствует вашим требованиям. Мы уделяем особое внимание качеству предоставляемой информации, чтобы вы могли сделать обоснованный выбор.
Обширный выбор объектов недвижимости:
Функции, которые облегчат поиск:
Каждый шаг на MAPESTATE.RU продуман для вашего удобства. Вы легко сможете подобрать недвижимость, используя фильтры по параметрам, что позволит не терять времени на ненужные предложения. Иллюстрированные карточки объектов дадут вам полное представление о квартире, которую вы рассматриваете, а дополнительные сведения о застройщике обеспечат уверенность в надежности выбранного жилья.
MAPESTATE.RU привлекает широкую аудиторию, состоящую из активных пользователей, ищущих новое жилье. Наша целевая аудитория:
Мы прекрасно понимаем, что покупка квартиры – это одно из важнейших решений в жизни, и для нашей целевой аудитории это не просто сделка, а значимый этап. Мы ориентируемся на активных пользователей, которые ценят свое время и хотят сделать осознанный выбор, изучив все доступные варианты с максимальной эффективностью.
Удобство и надежность в одном месте
С MAPESTATE.RU вы всегда находитесь в центре событий рынка недвижимости. Мы заботимся о том, чтобы каждый наш клиент мог не только легко найти подходящее жилье, но и чувствовал уверенность в своем выборе. Наш сервис создан для тех, кто ценит качество, удобство и время.
Каждый объект на нашем сайте тщательно проверяется, чтобы соответствовать высоким стандартам качества. Мы делаем все возможное, чтобы покупка квартиры через MAPESTATE.RU была для вас не только удобной, но и максимально безопасной. Откройте дверь в ваше новое жилье с MAPESTATE.RU!
Реклама: adv@mapestate.ru
Редакция: info@mapestate.ru