При выборе квартиры в Москве для большинства покупателей одним из решающих аргументов в принятии решения становится удобство инфраструктуры. Большинство новостроек изначально проектируют так, чтобы в шаговой доступности для жильцов ЖК находились магазины, аптеки, спортивные залы, салоны красоты, детские развивающие студии.

Действительно удобно, когда ребенок посещает секцию, не выходя за пределы двора, приятно провести вечер можно в придомовом кафе, а тяжелые пакеты с продуктами нет необходимости нести из ближайшего супермаркета. Но есть и обратная сторона, о которой перед покупкой жилья мало кто задумывается.

Яркий свет вывесок, шум посетителей бара или ресторана, их периодические драки, ругань, шум, музыка, работа оборудования… Это далеко не все проблемы, с которыми могут столкнуться владельцы, приобретая квартиры в новостройках. Особенно сложно придется жильцам 2-3 этажа, из-за чего стоимость такой недвижимости изначально застройщики немного снижают, пытаясь компенсировать возможные проблемы.

Какой бизнес запрещено вести в МКД

Собственник или арендатор помещений, расположенных на первом этаже многоквартирного дома, в соответствии с положениями статьи 17 ЖК РФ, имеют право на ведение коммерческой деятельности. Обязательное условие – соблюдение прав и интересов жильцов дома, санитарных норм, соответствие помещений техническим требованиям, которые предъявляются к предприятиям выбранного профиля.

Какие предприятия нельзя размещать в МКД

Прежде чем купить квартиру в новостройке или на вторичном рынке с размещенными на первом этаже коммерческими помещениями, стоит учитывать, что, в соответствии с действующими требованиями СНиП, в жилых домах запрещено устройство следующих видов бытовых предприятий:

• сауны, бани, общественные туалеты;
• рестораны, бары, рассчитанные на более чем 50 посетителей;
• склады, независимо от вида товара и особенностей ведения торговой деятельности;
• казино, салоны игровых автоматов;
• медицинские учреждения (лаборатории, стационары) и ветклиники;
• предприятия, работающие с музыкальным сопровождением;
• салоны ритуальных услуг;
• кинотеатры вместимостью от 50 человек.

В отдельных направлениях есть ограничения. К примеру, можно организовать стоматологический бизнес на первом этаже жилого дома. В нем могут располагаться все необходимые для этого кабинеты, но зуботехническая лаборатория должна находиться в другом месте. Также нельзя открыть в МКД ресторан традиционного формата, но небольшое заведение, рассчитанное на 20-30 посетителей, станет приятным бонусом для жильцов и при правильной организации работы не создаст неудобств.

Что нельзя продавать

Большая часть приобретаемой недвижимости для ведения бизнеса на первом этаже жилого дома используется для устройства магазинов разного профиля. Единственным ограничением при этом становится обеспечение безопасности и соблюдение прав жильцов. Руководствуясь этими принципами, СНиП предусматривает следующие ограничения на продажу товаров:

• взрывоопасные, легковоспламеняющиеся материалы, жидкости, газы, аэрозоли;
• табачные изделия;
• оружие, пиротехника, патроны, порох;
• автомобильные запчасти, шины;
• строительные, синтетические материалы.

Нередко встречаются ситуации, когда коммерческие помещения в жилых домах используются под магазины, в которых есть отдел бытовой химии. Такие товары разрешены к продаже в МКД. Но в СНиП 31-01-2003 п. 4.10 предусмотрено требование о недопустимости загрязнения воздуха и территории. Поэтому владельцы такого предприятия должны установить такую систему вентиляции и очистки, чтобы запах не стал причиной дискомфорта жильцов.

Также действуют ограничения на продажу разливных алкогольных напитков. Их реализация допустима только в заведениях общественного питания. Мало кто хотел бы купить новую квартиру в доме, где на первом этаже круглосуточно собираются любители горячительного со всего микрорайона. Дело не только в шуме, значительно усложняется ситуация с безопасностью. Поэтому с 2019 года введены поправки в ЖК РФ, в котором на открытие любого заведения на первом этаже потребуется документально зафиксированное согласие минимум 2/3 жильцов подъезда.

Как жильцам бороться с нарушителями покоя

Нередко возникают ситуации, когда, принимая решение купить квартиру в новом ЖК, будущие собственники не подозревают, что через несколько лет салон красоты или книжный магазин, размещенный изначально на первом этаже, может сменить другое заведение. Жильцов 2-3 этажей особенно «порадует» открытие под ними детской развлекательного центра или секции для взрослых с грохочущими снарядами, спорт-бара или круглосуточного магазина с регулярной разгрузкой товара во дворе и грохотом продуктовых тележек в зале.

Юридическая практика показывает, что в ситуациях, когда права жильцов нарушены, имеет смысл подавать жалобы в индивидуальном или коллективном порядке во все инстанции. Чем  более массовыми будут обращения, тем выше вероятность получения оперативной реакции контролирующих органов. Проще всего бороться с недобросовестными арендаторами, которые не вкладывают в само помещение значительные средства. Нередко им проще найти новые площади для предприятия, чем ввязываться в судебные разбирательства.

Любые обращения должны подкрепляться официальными документами, которые послужат доказательством правоты собственников. Нет смысла выходить на улицу посреди ночи и ругаться с грузчиками, которые привезли товар в магазин. Стоит просто вызвать наряд полиции, чтобы представители органов правопорядка защитили право граждан на отдых и зафиксировали нарушение в протоколе. Если в квартире слишком шумно из-за деятельности предприятия, нужно провести официально соответствующие измерения.

После этого можно рассылать заявления с детальным описанием ситуации в районную администрацию, МЧС, Роспотребнадзор, прокуратуру. Факты, указанные в них, подкрепляются заверенными копиями официальных документов. При необходимости можно подключить независимую компанию, имеющую аккредитацию Роспотребнадзора. Их основное преимущество – возможность без предупреждения проводить замер шума в квартире заказчика, чтобы получить объективную картину происходящего.

Контролирующие органы обязаны отреагировать и принять меры для устранения проблемы. Их бездействие можно обжаловать в суде. Большинство споров при должном упорстве жильцов МКД удается решить в судебном порядке. Но стоит заранее настраиваться на затяжные «баталии». Предпринимателям же стоит заранее продумать не только о том, какой бизнес в жилом доме можно открывать в соответствии с законодательством, но и позаботиться о налаживании добрососедских отношений с жильцами. В этом случае шансы на успешное развитие проекта увеличиваются в разы.