Бывает, что завещают залоговое жилье с невыплаченной ипотекой. Оптимальное решение — погасить долг и вывести его из залога. Если это невозможно, наследнику придется просить разрешение у кредитора на вступление в права собственника.

Алгоритм процедуры

Сначала проверяют существование открытого дела по вступлению в наследство. Возможно, кто-то уже инициировал процедуру его получения. Тогда сведения об этом найдут отражение в реестре наследственных дел сайта нотариальной палаты РФ.
Для проверки необходимо знание полного имени, дня рождения и упокоения завещавшего. Если делу уже дали ход, говорят с нотариусом, который им занимается. Если нет, необходимо подать заявление о желании вступить в наследство. И сопроводить его такими бумагами:
свидетельством о смерти;
справками или выписками, доказывающими родство с умершим;
подтверждением его последнего места жительства.
Вступают в наследство на протяжении полугода со дня смерти человека. Но если ожидается ребенок, родителем которого был умерший, те же полгода будут считаться от момента его рождения.
Срок не является догмой: если существуют уважительные причины нарушения, его продлевают в судебном или добровольном порядке — по письменному согласию всех претендентов на наследство.
Но обычно по истечении 6 месяцев наследник получает свидетельство, удостоверяющее его права. Предварительно оплаченное госпошлиной.
Она рассчитывается в процентах от стоимости наследства и зависит от очередности наследников. Для 1-ой и 2-ой очередей она составляет 0,3%, а максимальная оплата — 100 тыс. руб. Для всех прочих очередников ставка увеличивается вдвое, а сумма налога ограничивается 1 млн. рублей.
Понятно, что определение величины госпошлины потребует предварительной имущественной оценки. Ее можно провести силами как БТИ, так и частных экспертов.
Только существование свидетельства вместе с фактом регистрации в ЕГРН, делает наследника полноценным хозяином и распорядителем имущества. А личное добро можно сдавать в аренду, дарить или продавать.

Продажа

Для оформления реализации необходимы:

• свидетельство о праве наследования;
• паспорта подписантов;
• соглашение сторон установленной формы;
• согласие опекунской и попечительской службы — при несовершеннолетних совладельцах;
• перечень официально проживающих жильцов.

Эта операция также предполагает уплату госпошлины для перерегистрации собственника, но это будет уже проблемой нового хозяина. Займет такая процедура не более 10 дней.
Доход, который получит наследник в результате реализации, облагается налогом на общих основаниях. При этом у продавца сохраняется возможность вычетов: уменьшение базы налогообложения на 1 млн. руб. и использование компенсационного права прежнего владельца на стоимость этого имущества при его покупке. При условии, что цена подтверждена документально, а сам он правом не воспользовался.
Особенности продажи наследства
Самое главное в продаже унаследованного добра — удостовериться, что на него нет других законных претендентов. Следует убедиться в том, что руководствуются последней версией завещания: внимательно осмотреть квартиру умершего, расспросить нотариуса. Потому что новые претенденты на наследство оспорят реализацию.
В результате судебной волокиты, которая заберет много времени и нервов, больше всего может пострадать покупатель. Квартиру вернут законному владельцу, а уплаченные деньги нужно еще постараться получить с псевдо хозяина. Который к этому времени вполне может их потратить.
Конечно, стоимость недвижимости стоит того, чтобы за нее бороться. И покупатель обязательно это сделает. Так что продавцу тоже грозит и суд, и исполнительное производство, если он сразу не захочет вернуть деньги.
Ограничительный срок в полгода здесь не защитит. Если претенденты на наследство не знали о смерти завещателя, отсчет пойдет с того дня, когда им стало об этом известно.
Еще одна категория лиц может «испортить» продажу: дети, в т.ч. и внебрачные.
Если в процессе распределения наследства ущемили или нарушили их интересы, они начнут оспаривать его результаты тоже полгода, но после совершеннолетия.
Но и это еще не все сюрпризы «наследственных» продаж. Если наследников несколько, а свою долю хочет реализовать только один, он обязан согласовать это с остальными. И сначала им предложить купить свою часть. Нарушение чревато судебным разбирательством и отменой сделки.
Если один дольщик наследства завещал свою часть другому, то срок собственности на такое имущество отсчитывается не с даты смерти дольщика, а с той, когда было зарегистрировано его право совладения.
В данном вопросе имеется масса «подводных камней», так что необходимо все обдумать и взвесить, решаясь на покупку такой квартиры.