Квартиры в Москве или другом крупном городе – это отличная инвестиция, при которой можно получать пассивный доход в виде арендной платы с жильцов, а также впоследствии продать эту недвижимость. При грамотном подсчете выгода от продажи может оказаться даже больше, чем первоначальная стоимость и все доходы с аренды. Но как понять, какая квартира будет потенциально приносить доход, а какая только упадет в цене?

Цели инвестиций

В первую очередь стоит понять, какая недвижимость лучше всего подходит для инвестиций: квартиры в новостройках или вторичный рынок. Основные цели для правильного сохранения и увеличения капитала:

• получение пассивного дохода. Это сдача жилья в аренду. Как правило – это основная причина, по которой люди решаются купить квартиру в Москве, так как цены от такой аренды могут даже покрыть ипотеку при хорошем расчете;

• сохранение капитала. По словам инвесторов, покупка недвижимости даже без ее сдачи в аренду – это самый простой способ сохранить свои деньги, так как последние годы рост цен на квартиры превышает инфляцию;

• перепродажа. Вариант, сопряженный с рисками. Как правило – это покупка новостройки от застройщика на старте продаж и продажа с ремонтом и готовой инфраструктурой.

Все эти варианты можно использовать как отдельно, так и комбинируя, получая выгоду даже при изменении экономического климата. Как уже понятно, наиболее выгодный вариант в этом случае – это купить квартиру от застройщика на старте продаж.

Квартиры от застройщика

Фото: нейросеть Bing

Квартиры в новостройках – это наиболее выгодное вложение, особенно при покупке на старте продаж. Застройщики заинтересованы в получении выгоды еще до того, как объект будет сдан. Для этого на ранних этапах строительства открывается старт продаж по низким ценам. Девелопер получает первую выгоду и гарантию, что дом уже будет частично заселен, а сами жильцы экономят.

Однако, кроме такого существенного плюса, есть и минусы, которые могут сильно повлиять на цены на квартиры в новостройках. Вот несколько пунктов, которые помогут определить, упадут они или нет.

Сроки строительства

Первое, что существенно подрывает доверие жильцов – это сорванные сроки строительства. При нарушении плана без видимых причин у людей, которые приобрели квартиру, появляется страх потерять деньги. Вследствие этого они продают свое право на квартиру, тем самым снижая цены на новостройки этого ЖК.

Развитие территории

Перед тем как купить квартиру в новом ЖК, следует внимательно изучить план строительства, а также другие работы этого застройщика. Как правило, наиболее доступные квартиры находятся в отдалении от основного городского массива и, соответственно, там не развита инфраструктура. В этом случае для нормального функционирования района задачей застройщика становится обеспечение жителей базовыми потребностями: школы, детские сады, пространства для бизнеса, развлекательные площадки и т. д.

Если все это не предусмотрено застройщиком, такая недвижимость не будет пользоваться спросом, так как через какое-то время жильцы увидят проблемы района и начнут продавать свои квартиры в соответствии с ценами в аналогичных «пустых» районах. Такая же ситуация, если застройщик не реализует обещанные проекты, и если он нарушал свое обещание ранее.

Транспортная доступность

Фото: нейросеть Bing

За транспорт отвечает не застройщик, а администрация города. Такие крупные проекты, как новый ЖК, обычно сопровождаются планом развития территории, куда также входит и расширение транспортной сети. Если таких планов у администрации нет или общественный транспорт появится только через несколько лет, покупать такие квартиры будут с трудом, из-за чего стоимость вырастет не так сильно.

Отдельным пунктом является метро. В случае Москвы именно оно будет тем ведущим фактором, определяющим, на сколько вырастут цены на квартиры. Как правило, новая станция повышает цены на недвижимость примерно на 20-30 %.

Как понять, в какое жилье нужно инвестировать?

Несмотря на интенсивное строительство в Москве в последние годы, стоит отметить, что в городе еще остается много площадок для нового строительства.

• В первую очередь стоит обратить внимание на крупные промышленные зоны, которые сейчас не функционируют. Какие-то из них уже застраиваются, например, Очаково, промышленная часть Бутырского района и Черкизовского рынка. Также потенциально под застройку могут быть отданы районы Северного и Южного речных портов, завода «Филит» и другие. Актуальную информацию следует искать на сайте мэрии Москвы, посвященном реновации.

• Активно ведется застройка обширных территорий бывшего ЗИЛа, завода «Серп и молот» и Тушинского аэрополя. Кроме того, ожидается начало строительства двух новых крупных районов – Мневниковской поймы и Рублево-Архангельского.

• Потенциально купить квартиру в новостройке также можно будет в районе новых транспортно-пересадочных узлов по Мичуринскому проспекту, Петровско-Разумовскому и других.

Помимо активного строительства новых жилых комплексов, в Москве также активно идет процесс реновации старых кварталов. Районы, такие как Можайский, Проспект Вернадского, Богородское, Кунцево, Черемушки, Тушино и Зюзино, уже включены в программу реновации и ожидают масштабной застройки в ближайшие годы.

Это создает интересные возможности для инвесторов и покупателей жилья – после сноса старых домов значительная часть нового жилья в этих районах будет выставлена на продажу и, соответственно, это позволит понять, вырастут ли цены на квартиры. Однако стоит учитывать и некоторые риски, например, близость к аэропортам и шумовое загрязнение. Для оценки таких факторов можно использовать специальные карты промышленных зон и схемы взлета/посадки воздушных судов.

Также, прежде чем купить новостройку, важно следить за развитием Московских центральных диаметров (МЦД) и Московских центральных узлов (МЦУ), которые могут значительно улучшить транспортную доступность тех или иных районов в ближайшие годы. В целом реновация открывает большой потенциал для развития недвижимости в Москве и инвестиций в нее, но требует тщательного анализа каждой локации.