Один из популярных способов экономии на покупке квартиры — приобретение объекта в строящемся доме. Продажи застройщики открывают еще до начала стройки. Обычно на этом этапе самые выгодные предложения. Разница в стоимости между покупкой на этапе строительства и сдачи дома составляет 45-50 %. В то же время раньше это было рискованно: в истории уже немало примеров, когда застройщик останавливал работу и объявлял себя банкротом. Теперь же благодаря изменениям в ФЗ «О долевом строительстве» покупатели получили гарантию сохранения денег.

История термина

Фото: нейросеть Bing

Само понятие появилось в 2004 году. Застройщики нуждались в деньгах, но из-за сложностей с привлечением инвесторов и дорогими кредитами сделать это было затруднительно. Тогда было придумано долевое строительство — особая форма инвестиций. При ней застройщик получал деньги от клиента, а взамен он обещал предоставить квартиру с определенным метражом и планировкой. Как правило, характеристики объекта оговаривались подробно и фиксировались в договоре.

Привлекательные цены и условия не всегда были гарантом получения квартиры. Многие застройщики затягивали сроки или вовсе переставали работать. Люди оставались без жилья и денег.

Из-за множества скандалов было принято решение изменить закон №214-ФЗ. Так, в 2018 году внесли поправку о требовании банковского сопровождения. Согласно ей, девелопер открывает счет в банке и только с него совершает платежи на строительство. На собственном счету у него должно быть не менее 10 % от общей стоимости объекта.

Помимо этого, платежи частных лиц стали страховать. В случае любых проблем с компанией клиент мог получить обратно деньги (до 10 млн рублей). По такому же принципу страхуют вклады.

Также расширили список лиц, ответственных за срывы сроков сдачи объектов. Ранее отвечал только руководитель юрлица. После 2018 года к нему прибавили заинтересованных лиц и генерального директора.

Переломный момент

В 2019 году был сделан шаг, изменивший рынок недвижимости. Стало обязательным использование эскроу-счетов. Если объяснять простыми словами, то покупатели клали деньги на специальный счет. Получить доступ к нему застройщик мог только после сдачи объекта. В случае банкротства и прочих проблем деньги возвращались людям.

Несмотря на то что права участника долевого строительства стали защищаться лучше, девелоперы были недовольны. Им приходилось использовать свои средства или брать кредиты. За обслуживание эскроу-счетов тоже приходилось платить.

А для дольщика опасность представляет риск банкротства банка. В среднем строительство дома занимает 2-3 года. За этот срок банк могут лишить лицензии. Тогда застрахованной суммой на счету посчитают максимум 10 млн рублей. Учитывая, что квартиры в Москве стоят намного дороже, выходит сомнительная ситуация. Поэтому лучше отдавать предпочтение застройщикам, которые работают с крупными банками.

В 2024 году тоже начали действовать небольшие дополнения. Так, вышло Постановление Правительства РФ № 2380, и согласно ему застройщик может уведомить дольщика о переносе срока сдачи объекта по электронной почте.

Поэтому перед тем как купить квартиру в новостройке, изучите отзывы об уже сданных домах. Если в них часто пишут о нарушении сроков сдачи, то стоит задуматься. Новые поправки также закрепили срок устранения недостатков и положение, что если дольщик не предоставляет доступ в помещение для ремонта, он не имеет права на компенсацию.

Другие законы

Фото: нейросеть Bing

Помимо закона № 214-ФЗ, сферу регулирует Градостроительный кодекс РФ. Именно в нем разобраны основные термины: застройщик, генподрядчик, подрядчик и другие. Если вы планируете купить новую квартиру , то внимательно изучите информацию о каждом термине. Это поможет избежать проблем. Кстати, договор долевого строительства может заключать только застройщик. Но он вправе привлекать подрядчика для выполнения строительных работ.

Помимо ГрК РФ, раньше дольщиков защищал закон «О защите прав потребителей». Так, человек мог начать жить в квартире в новостройке и столкнуться с ее недостатками: трещинами стен, щелями у оконных рам, неровными стенами и другими. За это можно было взыскать неустойку.

Но с 2023 года основной закон, регулирующий отношения застройщика и дольщика — №214-ФЗ. Согласно ему, можно получить неустойку только за срыв сроков. Как будет работать оформление компенсации в случае сдачи новостройки от застройщика с явными дефектами, пока непонятно.

Жилищный кооператив, договор купли-продажи и ДДУ: есть ли разница?

Оформление договора купли-продажи можно считать распространенной практикой на рынке недвижимости. Однако он не применяется в случаях, когда дом только строится. Дело в том, что ДДУ имеет ряд особенностей. Так, в нем указывают сроки сдачи объекта, порядок передачи ключей, дополнительные услуги и т. п. В том числе указывается расчет неустойки и условия переуступки прав.

Жилищный кооператив во многом похож на долевое строительство. Объект покупается на этапе возведения. Разница в том, что участники кооператива сами выбирают компанию для строительства здания. Часто нет четких сроков строительства. Купить новую квартиру через жилищный кооператив будет дешевле, чем при сотрудничестве с застройщиком. Это происходит из-за того, что паевые взносы не облагаются налогом.

Но жилищные кооперативы могут оказаться мошенническими. В отличие от долевого участия в строительстве, в них пайщики не защищены законом. В случае проблем деньги вернуть будет невозможно.

Несмотря на сложности с получением льготной ипотеки, покупатели отдают предпочтение объектам, которые только начинают строиться. Помимо приобретения жилья, люди стремятся сохранить накопления. После завершения строительства можно выгодно продать квартиру. Законы направлены на защиту интересов дольщиков. Застройщикам было выгодно использовать средства клиентов для строительства, но с ведением эскроу-счетов эта возможность пропала.

Каждый может стать дольщиком и купить квартиру в Москве. Закон защищает права покупателей по ДДУ, и вероятность столкнуться с проблемами очень мала. Только перед тем, как купить новостройку, изучите информацию о девелопере и проверьте его статус.

Читайте также: Как избежать мошенничества при покупке квартиры в новостройке: советы юристов

Читайте также: Гарантии от застройщика: что входит в обязательства и как отстоять свои права?

Читайте также: Квартира без проблем: как проверить новостройку на юридическую чистоту